Sentenza del 20/10/2017 n. 24867 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato gli avvisi di accertamento relativi alla maggiore ICI dovuta per gli anni 2004-2008. Con il primo motivo ha sostenuto che il terreno non fosse attualmente edificabile, poiché incluso in un comparto residenziale previsto da un PRG soltanto adottato e non ancora definitivamente approvato, chiedendo inoltre l'applicazione dell'esenzione prevista per i terreni montani non edificabili. Con il secondo motivo ha contestato la quantificazione del valore imponibile, sostenendo che il Comune avesse recepito acriticamente il valore indicato in una precedente perizia di parte, senza considerare adeguatamente i prezzi di mercato, gli oneri di urbanizzazione e la destinazione solo parzialmente edificatoria dell'area.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso e confermato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. Ha stabilito che, ai fini ICI, l'edificabilità dell'area sussiste anche quando deriva da un PRG adottato ma non ancora approvato definitivamente, poiché è sufficiente la potenzialità edificatoria. I vincoli, le destinazioni differenziate e la mancata realizzazione di opere o concessioni edilizie incidono soltanto sulla determinazione del valore venale, non sull'assoggettamento all'imposta. Il valore dell'area deve essere valutato complessivamente, tenendo conto dei diversi livelli di edificabilità delle sue parti; nel caso concreto, la perizia predisposta dalla stessa contribuente è stata ritenuta attendibile e coerente con i criteri normativi. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 2.000 euro oltre accessori, nonché dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  È considerata area fabbricabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle effettive possibilità di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

  La nozione di area edificabile è ampia e comprende anche la mera potenzialità edificatoria risultante da uno strumento urbanistico adottato, indipendentemente dalla sua definitiva approvazione regionale o dall'esistenza di strumenti attuativi.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  La disposizione ha contribuito a chiarire, con efficacia interpretativa, che la qualificazione urbanistica dell'area risultante dal PRG adottato è sufficiente ai fini fiscali per riconoscere l'edificabilità.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  La norma è stata qualificata come interpretazione autentica della disciplina ICI e applicata retroattivamente: l'adozione del PRG è sufficiente per l'assoggettamento dell'area al regime fiscale delle aree edificabili.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5

  Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  Il valore deve essere determinato considerando l'area nel suo complesso e i parametri di mercato, la zona territoriale, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso, gli eventuali oneri di adattamento e i prezzi di aree analoghe. Le diverse destinazioni interne incidono sul valore complessivo, ma non escludono l'edificabilità.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, lett. h)

  L'esenzione per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o collinari non è applicabile quando il terreno possiede una potenzialità edificatoria riconosciuta dagli strumenti urbanistici.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto integrale del ricorso, la parte soccombente deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e tributi analoghi, un terreno può essere considerato edificabile già dalla semplice adozione del PRG comunale: non è necessario attendere l'approvazione regionale definitiva né l'approvazione di piani attuativi o il rilascio di concessioni edilizie.
• La mancata concreta edificazione, l'assenza di permessi edilizi o la presenza di vincoli urbanistici normalmente non eliminano l'imponibilità, ma possono ridurre il valore venale e quindi la base imponibile.
• Quando un'area ha destinazioni urbanistiche miste, deve essere valutata unitariamente, ma il valore complessivo deve riflettere il diverso grado di edificabilità delle singole porzioni e gli eventuali costi di urbanizzazione.
• Una perizia di parte, anche predisposta dal contribuente, può essere utilizzata dall'amministrazione e dal giudice per determinare il valore imponibile se applica criteri coerenti con il valore venale in comune commercio.
• Per contestare efficacemente il valore accertato non è sufficiente allegare che esso sia eccessivo: occorre fornire dati comparabili, documentare i vincoli e gli oneri esistenti e dimostrare concretamente un diverso valore di mercato.
• Poiché il tributo è periodico, eventuali variazioni del valore dell'area derivanti dall'evoluzione urbanistica o dal mercato devono essere valutate per ciascun anno d'imposta.