Sentenza del 04/04/2022 n. 10674 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento per omesso versamento IVA relativo a cessioni immobiliari operate nel 2005 da un fondo gestito dalla s.g.r., costituite per la dismissione di immobili comunali e provinciali. Questioni principali: individuazione del momento impositivo (2005, data degli atti di compravendita, vs 2006, data di effettivo incasso dei prezzi depositati presso banca fiduciaria in pendenza di condizione sospensiva legata al diritto di prelazione), diritto alla detrazione IVA sugli acquisti del fondo e possibile applicazione del regime speciale per operazioni di cartolarizzazione o della qualificazione come costruttore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi di censura per carenza di specificità e per mancata indicazione di elementi di fatto e di diritto idonei a dimostrare l'errore del giudice di merito. Il giudice d'appello aveva correttamente individuato il momento impositivo nell'anno 2005 (data degli atti di trasferimento) e aveva considerato le cessioni imponibili. Condanna della ricorrente alle spese di giudizio di legittimità (Euro 17.000,00 più oneri) e rilevazione degli ulteriori presupposti per contributo unificato.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 633/1972, art. 6

  Il presupposto impositivo per la cessione di immobili si verifica al momento del passaggio di proprietà; se il corrispettivo è versato anteriormente al trasferimento, l'operazione è considerata effettuata alla data del pagamento, ma limitatamente alla parte pagata. La Corte ha confermato la centralità del momento traslativo e l'onere della prova circa la data effettiva del trasferimento rispetto al pagamento.

• D.P.R. n. 633/1972, artt. 19 e 38-bis

  Norme richiamate in relazione a detrazione e fattispecie IVA rilevanti; la Corte ha evidenziato che la ricorrente non ha fornito elementi per dimostrare la destinazione degli immobili a operazioni imponibili a valle, elemento necessario per valutare il diritto alla detrazione.

• D.L. 25 settembre 2001, n. 351, art. 8 (conv. L. 23 novembre 2001, n. 410)

  Prevede il diritto alla detrazione dell'IVA sugli acquisti effettuati dalle società di gestione imputati ai fondi; tuttavia il diritto alla detrazione rimane collegato all'utilizzo dei beni per operazioni imponibili a valle. La Corte ha ritenuto che la ricorrente non abbia dimostrato l'assenza di tale destinazione.

• D.L. 25 settembre 2001, n. 351, art. 2 comma 6 e art. 4 comma 2 (richiamati con riferimento al regime di cartolarizzazione)

  Richiamati dalla ricorrente per ottenere il regime speciale di favore per cartolarizzazione; la Corte ha escluso l'applicabilità per carenza di specificità e di prova circa la qualificazione della s.g.r. come società di cartolarizzazione.

• D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 61 comma 4

  Disciplina il diritto di prelazione dei Beni Culturali e stabilisce che, in pendenza del termine per l'esercizio della prelazione, l'atto rimane condizionato sospensivamente e all'alienante è vietata la consegna. La ricorrente ha invocato tale norma per spiegare il deposito fiduciario del prezzo, ma non ha specificato il momento in cui si è verificato l'effetto traslativo.

• Codice Civile, artt. 1353 e 1834

  Articoli di diritto civile richiamati dalla ricorrente in relazione agli effetti delle condizioni sospensive e alla disciplina delle obbligazioni; la Corte ha ritenuto che le deduzioni civili non siano state sviluppate con sufficiente specificità per incidere sulla qualificazione fiscale contestata.

Massime di principio

• Per le cessioni di immobili il momento impositivo IVA è il passaggio di proprietà; l'eventuale pagamento anticipato sposta l'imposizione solo nella misura e nella data del pagamento se anteriore al trasferimento, purché tale circostanza sia provata.
• La sussistenza di una condizione sospensiva (es. diritto di prelazione) e il deposito del prezzo in banca fiduciaria richiedono una chiara dimostrazione, nei fatti, del momento in cui l'effetto traslativo si è concretamente verificato: senza ciò il fisco può considerare imponibile l'anno in cui è stato stipulato l'atto traslativo.
• Il diritto alla detrazione dell'IVA sugli acquisti da parte di fondi/sgR è collegato all'effettiva destinazione degli immobili a operazioni imponibili a valle; chi invoca tale diritto deve documentare la destinazione d'uso rilevante ai fini IVA.
• La qualificazione soggettiva (es. società di cartolarizzazione) o la qualificazione come costruttore per ottenere regimi IVA speciali deve essere provata con elementi fattuali e giuridici precisi: deduzioni generiche sono inidonee a mutare l'esito fiscale.
• In controversie IVA immobiliari conviene raccogliere e documentare: data di stipula, data effettiva del trasferimento della proprietà, flussi di pagamento e modalità (es. deposito fiduciario), clausole sospensive e relative constatazioni notarili, e la destinazione d'uso dei beni.
• In fase processuale, per censurare la decisione di merito è necessario fornire specificità su elementi di fatto e diritto (quando si è verificato il trasferimento, come vanno considerate le somme depositate, prova della destinazione a operazioni imponibili), altrimenti il motivo sarà dichiarato inammissibile.