Cassazione Civile, Ordinanza n. 23440/2025 del 17/08/2025

Esito

La controversia

Un acquirente aveva convenuto in giudizio la società che gli aveva venduto un appartamento con autorimessa, lamentando gravi vizi del compendio immobiliare emersi, secondo l'istruttoria, anche a seguito di accertamento tecnico preventivo. Domandava il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d'appello aveva confermato in parte la decisione, riconoscendo la responsabilità per alcuni difetti e negando solo alcune voci di danno. La società venditrice/costruttrice ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) tardiva denuncia dei vizi e conoscenza già anteriore da parte dell'acquirente; 2) erronea sussunzione del vizio del rivestimento esterno in pietra nella disciplina dell'art. 1669 c.c., nonostante si trattasse di elemento meramente estetico; 3) irrilevanza dell'accettazione dell'opera e delle clausole/atti di presa d'atto contenuti nel verbale di ultimazione lavori e nel rogito; 4) illegittima applicazione dell'art. 2043 c.c. a difetti non qualificabili come gravi difetti ex art. 1669 c.c.; 5) violazione delle regole sull'onere della prova in relazione al danno da mancato godimento dell'esenzione ICI e alle spese sostenute. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibile il primo motivo, fondato il secondo e il quarto, infondato/inammissibile il terzo e inammissibile il quinto.

La decisione

La sentenza d'appello è stata cassata in relazione ai motivi accolti, cioè per l'erronea qualificazione del difetto del rivestimento esterno come grave difetto ex art. 1669 c.c. e per l'illegittima riconduzione di altri difetti alla responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. senza accertamento dei relativi presupposti e senza prova della colpa. Il giudice di rinvio dovrà riesaminare la controversia attenendosi ai principi indicati dalla Corte di cassazione e regolare anche le spese del giudizio di legittimità. Il ricorso è stato quindi accolto solo in parte, con rinvio.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La norma tutela la conservazione e funzionalità degli edifici destinati a lunga durata; integra una responsabilità extracontrattuale speciale, applicabile anche ai difetti di elementi secondari o accessori solo se incidano sulla funzionalità globale e normale utilizzazione del bene. Se i presupposti dell'articolo mancano, non si può automaticamente applicare l'art. 2043 c.c. con il regime probatorio speciale dell'art. 1669 c.c.

• art. 2043 c.c.

  Può operare solo quando difettino i presupposti oggettivi o soggettivi della responsabilità speciale ex art. 1669 c.c.; in tal caso grava sull'attore la prova di tutti gli elementi dell'illecito, compresa la colpa del costruttore.

• art. 1229 c.c.

  La sottoscrizione di una clausola di presa d'atto o conoscenza dello stato dell'immobile non è, di per sé, clausola esonerativa di responsabilità ai sensi di questa norma.

• art. 1491 c.c.

  La dichiarazione di conoscenza e accettazione dello stato dell'immobile non vale automaticamente come esclusione della garanzia per vizi della compravendita.

• art. 2697 c.c.

  Chi fa valere un diritto deve provarne i fatti costitutivi; il richiamo alla norma non consente in cassazione di ottenere un nuovo esame del materiale probatorio di merito.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non dedotte o acquisite fuori dai limiti di legge, non già per una mera diversa valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce valore di prova legale a elementi che non lo sono, o viceversa disattende prove legali; non basta contestare la valutazione del materiale istruttorio.

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti anche vizi che riguardano elementi accessori dell'opera, ma solo quando incidano in modo apprezzabile sulla funzionalità globale, sulla conservazione o sulla normale utilizzazione dell'immobile secondo la sua destinazione.
• Un difetto meramente estetico, privo di incidenza sulla funzionalità o sulla conservazione del bene, non può essere automaticamente sussunto nell'art. 1669 c.c. solo perché attiene a un elemento costruttivo dell'edificio.
• L'individuazione del momento in cui l'acquirente ha avuto piena conoscenza dei vizi e della loro gravità è un accertamento di merito non sindacabile in cassazione se adeguatamente motivato.
• La denuncia dei vizi, per far decorrere il termine di decadenza/prescrizione, deve esprimere una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della sua imputabilità, senza imporre al danneggiato domande generiche o esplorative.
• L'azione ex art. 2043 c.c. non può essere usata per aggirare i presupposti dell'azione speciale ex art. 1669 c.c.: quando i presupposti della norma speciale sussistono, essa è la via tipica e il regime probatorio favorevole ad essa collegato non può essere sostituito da quello ordinario dell'illecito aquiliano.
• Se si ricorre all'art. 2043 c.c. perché mancano i presupposti dell'art. 1669 c.c., l'attore deve provare integralmente fatto, danno, nesso causale e colpa del convenuto.
• La mera sottoscrizione di un verbale di consegna o di un rogito contenente dichiarazioni di conoscenza dello stato dell'immobile non equivale, di per sé, ad accettazione dell'opera con rinuncia alla tutela per vizi o gravi difetti.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la dedotta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in una richiesta di nuovo apprezzamento delle prove compiuto dal giudice di merito.

Come è indicizzato