Cassazione Civile, Sentenza n. 12906/2024 del 10/05/2024

Esito

La controversia

Controversia edilizia e servitù: i resistenti (proprietari dei mappali 22/b, 22/c e 2456) contestavano la realizzazione da parte dei ricorrenti (proprietari dei mappali 24/a e 24/b) di un nuovo complesso edilizio alto m. 14, ritenuto violativo di una pattuizione del 1972 (regolamento di diritti immobiliari) che avrebbe costituito servitù di altius non tollendi, non aedificandi e di veduta panoramica, e violativo delle distanze legali (art. 873 c.c. e art. 14 NTA PRG). I resistenti chiedevano demolizione della parte eccedente e risarcimento danni; i ricorrenti contestavano che la pattuizione del 1972 riguardasse solo il fabbricato destinato a sala-ristorante e/o fosse nulla per elusione delle norme sulle distanze. In primo grado fu disposta parziale demolizione; in appello la Corte di Brescia ritenne la costruzione nuova, applicò l'art. 14 NTA (distanze basate sull'altezza dell'edificio più alto), revocò la demolizione e condannò ad arretrare l'edificio alla distanza di 13,35 m, rigettando le domande risarcitorie. In Cassazione i ricorrenti principali impugnavano la qualificazione dell'intervento (nuova costruzione vs ristrutturazione) e la corretta applicazione della normativa edilizia; i resistenti hanno proposto ricorso incidentale sostenendo che l'atto del 1972 aveva costituito una servitù reale di altius non tollendi a vantaggio dei loro fondi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato le eccezioni procedurali dei ricorrenti (sulla tempestività della iscrizione a ruolo e sull'autosufficienza del ricorso) e, sul merito, ha accolto il primo motivo del ricorso incidentale presentato dai resistenti. La Corte ha ritenuto che la Corte territoriale non abbia adeguatamente motivato la propria interpretazione dell'atto pubblico del 10.08.1972, in particolare sul punto della reciprocità e della natura reale della limitazione (servitù) relativa all'altezza, e che la qualificazione data fosse contraddittoria o insufficiente. Per tali ragioni la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, per riesame dell'atto pubblico e della vicenda alla luce delle considerazioni della Cassazione. Sono state assorbite le rimanenti censure e il ricorso principale. La Corte di appello dovrà altresì decidere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1029

  La Corte ha richiamato l'art. 1029 c.c. per affermare che una pattuizione può costituire una servitù reale immediatamente opponibile agli acquirenti del fondo gravato quando configuri un'utilitas e limiti i poteri di godimento del suolo; la sentenza impugnata non ha adeguatamente valutato se la clausola del 1972 concorresse a costituire tale servitù.

• Codice civile, artt. 1027-1030

  Riferimento al complesso delle norme sulle servitù volontarie per valutare natura, estensione e opponibilità delle pattuizioni negoziali contenute nell'atto del 1972.

• Codice civile, art. 873

  Richiamato nel giudizio di merito come parametro delle distanze e della disciplina sulle distanze fra edifici.

• D.P.R. n. 380/2001, art. 3 comma 1 (lett. d), e), f))

  Invocato dai ricorrenti principali per censurare la qualificazione dell'intervento e l'applicazione delle norme edilizie; la Cassazione ha esaminato la doglianza ma ha ritenuto assorbita dall'accoglimento del ricorso incidentale.

• Legge n. 457/1978, artt. 28 comma 1 e 31 comma 1 (lett. d), e))

  Richiamata nella censura dei ricorrenti principali in relazione alle modalità di intervento edilizio e alle distanze; la Corte ha valutato la rilevanza degli atti pubblici e della qualificazione dell'intervento.

• Norme tecniche di attuazione del PRG (NTA-PRG), artt. 14 e 23

  L'art. 14 è stato applicato dalla Corte territoriale per qualificare la costruzione come nuova e fissare la regola delle distanze (distanza non inferiore all'altezza dell'edificio più alto); la Cassazione ha comunque ritenuto che l'esistenza di una servitù derivante dall'atto del 1972 potesse incidere su questa applicazione e ha rinviato per nuovo esame.

• D.M. n. 1444/1968, art. 9 comma 1 e artt. 2,5

  Invocato dai ricorrenti principali per sostenere la prevalenza della normativa statale sulle distanze; la Corte ha esaminato il rilievo ma non lo ha risolto definitivamente, avendo cassato la sentenza per ragioni relative all'interpretazione dell'atto pubblico.

• Legge urbanistica n. 1150/1942, art. 41‑quinquies (rilanciata dall'art. 17 L. n. 765/1967)

  Richiamata a supporto del principio secondo cui le limitazioni statutarie sulle distanze possono estendersi anche nei comuni con regolamento edilizio privo di specifiche norme sui distacchi; la Corte ha ricordato la giurisprudenza consolidata in materia.

• Codice di procedura civile, art. 369

  La Corte ha chiarito che, ai fini del termine di 20 giorni per l'iscrizione a ruolo del ricorso, deve farsi riferimento alla data di ricezione dell'ultima notificazione del ricorso da parte del destinatario (data di consegna al destinatario), e non alla sola consegna all'ufficiale giudiziario.

• Codice di procedura civile, art. 366 comma 1 n. 6 (autosufficienza del ricorso)

  La Corte ha richiamato l'orientamento delle Sezioni Unite (ordinanza n. 8950/2022) secondo cui il principio di autosufficienza non deve essere applicato in modo eccessivamente formalistico: il ricorso per cassazione è valido se indica in modo chiaro il contenuto degli atti richiamati e la loro presenza negli atti del giudizio di merito.

• Codice di procedura civile, art. 360 comma 1 (n. 3, 4, 5)

  Norma invocata per le censure di merito (violazione di norme di diritto, omesso esame di fatto decisivo, motivazione contraddittoria); la Corte ha fatto applicazione di questi criteri nello scrutinare le motivazioni della Corte territoriale e ha accolto il primo motivo del ricorso incidentale per insufficiente motivazione.

• Art. 1362 e ss. c.c. (criteri di interpretazione dei negozi)

  Richiamati indirettamente: la Corte ha rimarcato che la pattuizione deve essere interpretata con i criteri del codice civile (testo, volontà delle parti, contesto), e che la Corte d'appello non ha adeguatamente spiegato il suo percorso logico interpretativo.

• Giurisprudenza e principi CEDU (sentenze citate: Omar v. Francia, Beller v. Francia, Faltejsek v. Rep. Ceca, Adreyev v. Estonia, Reklous Davourlis v. Grecia, Efstathiou e altri v. Grecia, Succi e altri c. Italia)

  La Corte ha invocato principi eurounitari (proporzionalità, prevedibilità, non eccessiva rigidità delle sanzioni processuali) per giustificare un approccio non formalistico alle eccezioni di inammissibilità e all'autosufficienza del ricorso.

Massime di principio

• Un atto pubblico che limita l'edificabilità o l'altezza di un fabbricato può costituire una servitù reale opponibile ai successivi acquirenti se la pattuizione manifesta un'utilitas e un onere durevoli: va valutata la natura reale o personale del vincolo sulla base del contenuto e della volontà negoziale (art. 1029 c.c.).
• In caso di ambiguità o interpretazione contraddittoria di una pattuizione convenzionale, la Corte d'appello deve esporre un percorso logico e motivato ricavabile dagli elementi del titolo; insufficiente motivazione può determinare la cassazione e il rinvio.
• Le regole procedurali (termine per iscrizione a ruolo, principio di autosufficienza del ricorso per cassazione) devono essere applicate con criterio non eccessivamente formalistico: la tempestività della iscrizione si calcola dalla data di ricezione dell'ultima notificazione e l'autosufficienza non impone l'integrale trascrizione di tutti gli atti se il ricorso indica chiaramente il contenuto degli atti richiamati e la loro presenza nel fascicolo del merito.
• La qualificazione dell'intervento edilizio (nuova costruzione vs ristrutturazione) e l'applicabilità delle norme sulle distanze (es. art. 14 NTA, DM 1444/1968) possono essere influenzate da patti convenzionali che incidono sull'edificabilità: la presenza di una servitù reale può modificare l'efficacia delle regole urbanistiche ordinarie.
• Quando si contesta la legittimità di opere per violazione di pattuizioni private e/o norme sulle distanze, è essenziale documentare chiaramente natura e portata del vincolo negoziale nel titolo (atto pubblico) e dimostrare se il vincolo abbia carattere reale e permanente (utilitas), altrimenti il giudice potrebbe ritenere prevalente la disciplina urbanistica generale.
• In controversie edilizie complesse, il giudice di rinvio (appello rimandato) dovrà riesaminare sia l'atto pubblico alla luce dei criteri di interpretazione negoziale (art. 1362 e ss. c.c.) sia la qualificazione tecnica dell'intervento (CTU), tenendo conto che una motivazione compiuta è indispensabile per evitare nuova cassazione.