Cassazione Civile, Ordinanza n. 14531/2025 del 30/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di costituzione di diritto di superficie ad aedificandum stipulato il 11 gennaio 2001, con cui la proprietaria di un fondo concedeva alla controparte il diritto di costruire per quarant'anni, a fronte di un canone annuale e della previsione che, alla scadenza, la concedente avrebbe corrisposto alla superficiaria il valore commerciale del fondo con le costruzioni esistenti al termine del rapporto. La proprietaria, subentrata poi ai danti causa originari, chiedeva in via riconvenzionale la nullità del contratto oppure la sua risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta o per grave inadempimento, sostenendo che il canone fosse meramente simbolico, che l'obbligo finale di pagamento del valore di mercato dei beni edificati facesse venir meno la causa del negozio, che la realizzazione di un eliporto fosse circostanza non prevista e straordinaria, e che tale edificazione fosse avvenuta in assenza del consenso scritto del proprietario richiesto dalla normativa di settore. In cassazione proponeva quattro motivi: 1) omessa pronuncia sulla richiesta di consulenza tecnica d'ufficio per quantificare il valore di mercato delle opere; 2) violazione degli artt. 1418, 1325, 952 e 953 c.c. per asserita nullità del contratto per difetto di causa e corrispettivo simbolico; 3) violazione degli artt. 1467, 952 e 953 c.c. per mancato riconoscimento dell'eccessiva onerosità sopravvenuta, assumendo di aver accettato solo manufatti compatibili con destinazione agricola e non un eliporto; 4) violazione dell'art. 1374 c.c. e del D.M. 8 agosto 2003 in tema di consenso scritto del proprietario per l'elisuperficie, deducendo che tale consenso fosse requisito essenziale del rapporto e che la controparte avesse edificato senza la necessaria autorizzazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché l'omessa pronuncia denunciata riguardava una istanza istruttoria, la cui mancata trattazione non integra omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. ma, al più, un vizio motivazionale; ha ritenuto infondato il secondo motivo perché un corrispettivo notevolmente inferiore al valore di mercato non determina nullità, salvo che sia del tutto privo di valore, circostanza esclusa dal giudice di merito; ha ritenuto infondato il terzo motivo perché la corte territoriale aveva correttamente escluso l'imprevedibilità della destinazione eliportuale valorizzando l'assenza di limiti contrattuali sui manufatti e la successiva condotta della proprietaria, che aveva stipulato una servitù di elettrodotto funzionale alla struttura; ha ritenuto inammissibile il quarto motivo per novità della questione, poiché la dedotta violazione della normativa di settore non risultava trattata nei giudizi di merito né la ricorrente aveva indicato specificamente dove la questione fosse stata sollevata. La ricorrente è stata condannata alle spese, al pagamento di somme ulteriori ex art. 96, commi 3 e 4 c.p.c., e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  L'omessa pronuncia rileva come nullità della sentenza solo quando riguarda domande di merito, non mere istanze istruttorie.

• art. 356 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente per censurare l'omessa ammissione della C.T.U., ma la Corte ha escluso che ciò integri un vizio di omessa pronuncia.

• art. 112 c.p.c.

  L'omissione denunciabile come nullità presuppone la mancata decisione su una domanda o eccezione di merito, non su richieste istruttorie.

• art. 1418 c.c.

  La nullità per difetto di causa richiede un corrispettivo meramente apparente o privo di valore, non semplicemente sproporzionato.

• art. 1325 c.c.

  La causa del contratto non è esclusa dalla sola inadeguatezza economica del corrispettivo se esso conserva un minimo valore.

• art. 952 c.c.

  Nel diritto di superficie, la mancanza di limiti contrattuali sui manufatti e l'assetto economico complessivo incidono sull'interpretazione dell'accordo e sull'assunzione del rischio.

• art. 953 c.c.

  Richiamato in relazione al contratto costitutivo del diritto di superficie e ai suoi effetti economici alla scadenza.

• art. 1467 c.c.

  L'eccessiva onerosità va valutata in relazione al momento dell'adempimento della prestazione e richiede una sopravvenienza imprevedibile, non risultante nel caso concreto.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per grave inadempimento è esclusa quando le opere realizzate risultino coerenti con l'assetto negoziale accettato, in assenza di limiti pattizi.

• art. 1374 c.c.

  Invocato per sostenere l'integrazione del contratto con la normativa di settore, ma la questione è stata dichiarata nuova in cassazione.

• D.M. 8 agosto 2003

  La dedotta violazione della normativa di settore sull'elisuperficie è stata ritenuta questione nuova e quindi inammissibile.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  La Corte ha applicato le conseguenze sanzionatorie per la definizione accelerata del ricorso ritenuto manifestamente infondato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente, se dovuto.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• L'omessa pronuncia rilevante ai sensi dell'art. 112 c.p.c. riguarda esclusivamente domande, eccezioni o questioni di merito, non anche la mancata ammissione di mezzi istruttori o di consulenza tecnica d'ufficio.
• La nullità del contratto per difetto di causa non può essere desunta dalla sola sproporzione tra le prestazioni: occorre che il corrispettivo sia del tutto privo di valore o meramente apparente.
• Nei contratti collegati o in operazioni economiche complesse, uno squilibrio tra le prestazioni dei singoli negozi può essere coerente con il programma complessivo perseguito dalle parti e non è di per sé indice di nullità.
• La domanda di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta richiede la prova di una sopravvenienza straordinaria e imprevedibile e va valutata con riferimento al momento in cui la prestazione deve essere eseguita.
• Quando il contratto non contiene limiti sulle caratteristiche dei manufatti o sulla destinazione dell'opera, il giudice può desumere che il rischio di una edificazione economicamente rilevante sia stato accettato dal concedente.
• In cassazione non possono essere introdotte per la prima volta questioni giuridiche che presuppongono accertamenti di fatto non svolti nei giudizi di merito, salvo l'onere di specifica indicazione degli atti in cui furono dedotte.

Come è indicizzato