Sentenza del 31/03/2017 n. 8410 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha contestato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva elevato il valore dichiarato della compravendita di una quota di terreno di 5.730 mq da 25.000 euro a 200.000 euro, qualificando l'area come edificabile. Ha sostenuto che, in seguito alla variante al Piano Regolatore adottata dal Comune di Roma con DGC n. 92 del 1997, il terreno fosse divenuto zona H1, cioè agro romano soggetto a vincoli di tutela paesaggistica, agricola e storica, con edificabilità limitata alle esigenze di conduzione del fondo. La CTR aveva invece ritenuto che l'area fosse ancora classificabile come zona G4 e che i vincoli incidessero soltanto sul valore, non sull'edificabilità. La ricorrente ha denunciato l'erronea applicazione delle norme e la contraddittorietà della motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo che la CTR non avesse adeguatamente considerato la variante urbanistica del 1997 e avesse erroneamente qualificato la destinazione del terreno. Ha cassato la sentenza della CTR e rinviato la causa alla CTR del Lazio per un nuovo esame, anche sulle spese del giudizio di legittimità. Non è stata quindi definita in via definitiva la corretta misura del valore imponibile: il giudice del rinvio dovrà rivalutare la destinazione urbanistica e il valore del terreno alla data della compravendita.

Norme richiamate

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  L'edificabilità di un'area deve essere desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

  Ai fini dell'imposta di registro, un'area può essere considerata edificabile già in base alla destinazione prevista dal piano regolatore adottato dal Comune, anche se la variante non è stata ancora definitivamente approvata dalla Regione. Tuttavia, nel caso concreto, la CTR non ha verificato correttamente l'eventuale intervenuta variante che avrebbe modificato la destinazione dell'area.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  Sistema di valutazione automatica applicabile agli immobili, la cui operatività è esclusa per le aree edificabili.

  La qualificazione urbanistica dell'area incide sul metodo di determinazione della base imponibile dell'imposta di registro. Se il terreno è edificabile secondo lo strumento urbanistico adottato, il valore deve essere determinato considerando il valore venale e non il sistema automatico.

• Cass., Sezioni Unite, 30 novembre 2006, n. 25505

  L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile.

  La valutazione fiscale deve riferirsi alla situazione urbanistica esistente al momento del trasferimento, che costituisce il fatto imponibile istantaneo; successive vicende urbanistiche non incidono retroattivamente sulla valutazione.

• Cass. n. 3264 del 9 novembre 2011

  La variante al piano regolatore adottata dal Comune di Roma con deliberazione del 29 maggio 1997 aveva ricondotto la zona all'area H1, cioè all'agro romano, con vincolo di rispetto paesaggistico.

  La Corte ha evidenziato che l'omesso esame della variante urbanistica può costituire un errore decisivo nella determinazione del valore fiscale del terreno e nella qualificazione della sua edificabilità.

Massime di principio

• Nelle controversie sul valore fiscale di un terreno, la destinazione urbanistica deve essere verificata con riferimento alla data dell'atto di trasferimento e sulla base degli strumenti urbanistici formalmente adottati a quella data.
• L'edificabilità fiscale non richiede necessariamente l'approvazione definitiva della Regione: in linea generale è sufficiente la destinazione edificatoria contenuta nel piano regolatore adottato dal Comune.
• Quando una variante urbanistica modifica la destinazione dell'area, il giudice deve esaminarla espressamente e non può basarsi su una qualificazione urbanistica superata o su una mera presunzione.
• I vincoli paesaggistici, agricoli o di tutela possono ridurre il valore venale del terreno e devono essere considerati nella stima concreta, anche quando l'area conserva una potenziale edificabilità.
• La cassazione con rinvio non attribuisce necessariamente la vittoria definitiva sul valore dell'immobile: impone al giudice di merito un nuovo esame conforme ai principi indicati dalla Corte.