Cassazione Civile, Ordinanza n. 01991/2026 del 29/01/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un preliminare di compravendita immobiliare relativo a due fondi e a un fabbricato, descritti nel contratto come confinanti e quindi funzionalmente unitari. Il promissario acquirente chiese la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, assumendo che la contiguità promessa non esistesse perché tra i due gruppi di beni si interponeva una particella intestata a terzi e perché vi erano anche difformità rispetto alla planimetria catastale; domandò inoltre la restituzione dell’acconto e l’applicazione della clausola penale. I promittenti venditori resistettero e chiesero in via riconvenzionale l’esecuzione in forma specifica con trasferimento coattivo dei beni e pagamento del residuo prezzo. In appello la domanda dell’acquirente fu accolta e il preliminare fu risolto con condanna alla restituzione dell’acconto e al pagamento di una penale ridotta. In cassazione i venditori ricorsero con due motivi: primo, omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la particella interposta non era oggetto del preliminare e che il promissario acquirente avrebbe potuto verificare catastalmente la situazione prima della stipula; secondo, violazione dell’art. 1497 c.c., sostenendo che non vi fosse alcuna qualità essenziale o promessa mancante, che il preliminare riguardasse solo villa e terreno circostante e che comunque la particella terza avrebbe potuto essere acquisita anche tramite usucapione, senza incidere sull’utilizzabilità dei beni o sull’equilibrio del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d’appello non aveva omesso un fatto decisivo: aveva invece accertato che il contratto presentava i due gruppi di fondi come confinanti tra loro, mentre in concreto erano separati dalla particella n. 67 di proprietà di terzi. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo perché la doglianza muoveva da una qualificazione giuridica non condivisa: il promissario acquirente aveva sin dall’atto introduttivo dedotto che la promessa di contiguità dei fondi era rimasta inadempiuta, sicché era corretta la qualificazione della domanda come risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c.; inoltre, la contiguità dei fondi costituiva una qualità promessa, essenziale per la funzione economica del preliminare, e la sua mancanza era apprezzabile e non tollerabile, incidendo su accesso, servitù e godimento del compendio. La Corte ha quindi confermato il rigetto del ricorso, senza provvedere sulle spese perché l’intimato non si era costituito, e ha dato atto dell’obbligo dei ricorrenti di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  memoria illustrativa depositata fino a dieci giorni prima dell’adunanza

  la memoria depositata oltre il termine è inammissibile perché tardiva

• art. 369 c.p.c.

  deposito entro 20 giorni dalla notificazione

  il deposito telematico del ricorso deve perfezionarsi entro il termine, salvo rimessione in termini se il ritardo dipende da causa non imputabile

• art. 325 c.p.c.

  termine breve di impugnazione

  la notificazione a mezzo PEC del ricorso e della sentenza è stata considerata ai fini del rispetto del termine breve

• art. 372 c.p.c.

  è stata utilizzata documentazione depositata per dimostrare la procedibilità del ricorso e la non imputabilità del disguido tecnico

• art. 153, secondo comma, c.p.c.

  consente la rimessione in termini quando il mancato tempestivo deposito dipenda da causa non imputabile alla parte

• art. 1497 c.c.

  la mancanza delle qualità promesse nel bene può giustificare la risoluzione; le qualità promesse comprendono anche quelle implicitamente dedotte dal contratto e rilevanti per la funzione economica del rapporto

• art. 1453 c.c.

  il promissario acquirente può domandare la risoluzione per inadempimento del preliminare quando la qualità promessa risulti mancante

• art. 1489 c.c.

  richiamato in via di distinzione, in quanto il difetto dedotto era qualificato come materiale e non giuridico

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare la qualità espressamente o implicitamente promessa può riguardare anche l’assetto funzionale del compendio, e la sua mancanza può integrare inadempimento rilevante ai fini della risoluzione.
• La contiguità o unitarietà di più cespiti può costituire una qualità promessa essenziale quando sia stata posta a base della determinazione contrattuale dell’acquirente e incida concretamente sulle modalità di godimento del bene.
• Ai fini della risoluzione per inadempimento non è decisivo che il promissario acquirente avrebbe potuto accertare aliunde la difformità, se egli abbia ragionevolmente fatto affidamento sulla dichiarazione negoziale del promittente venditore.
• La qualificazione della domanda spetta al giudice secondo il petitum e la causa petendi effettivamente dedotti; l’intitolazione della domanda o l’inquadramento normativo prospettato dalla parte non vincolano il giudice quando il fatto costitutivo allegato impone diversa qualificazione.
• Nel giudizio di legittimità non è sindacabile la mera rilettura del fatto o dell’interpretazione del contratto se la censura non deduce specifica violazione dei canoni ermeneutici e mira solo a sostituire una diversa valutazione del merito.
• Il deposito telematico del ricorso per cassazione non perfezionato per errore tecnico non imputabile alla parte non determina improcedibilità se la parte si attiva con diligenza per rinnovarlo e chiede tempestivamente la rimessione in termini.

Come è indicizzato