Sentenza del 05/10/2017 n. 5739 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile ICI di un'area qualificata come edificabile dal piano regolatore generale comunale. Il punto centrale è stabilire se l'edificabilità sussista anche quando lo strumento urbanistico generale non sia ancora stato approvato dalla Regione o non siano stati adottati gli strumenti urbanistici attuativi. Secondo il principio richiamato, la qualificazione urbanistica dell'area come edificabile è sufficiente a determinarne l'assoggettamento a imposta sulla base del valore venale, anziché del valore catastale. Tuttavia, ai fini della quantificazione concreta del valore, devono essere considerate l'attualità e l'effettiva consistenza delle potenzialità edificatorie, nonché gli eventuali ulteriori oneri di urbanizzazione.

La decisione

La sentenza afferma che l'edificabilità dell'area deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, senza che siano necessarie la successiva approvazione regionale o l'adozione degli strumenti attuativi. L'astratta potenzialità edificatoria comporta quindi la valutazione dell'area secondo il valore venale. Tale valore, però, non deve essere determinato in modo automatico o astratto: occorre tenere conto delle concrete condizioni dell'immobile al momento dell'imposizione, inclusi il grado di attualità dell'edificabilità e i costi o gli ostacoli connessi all'urbanizzazione. Il testo non indica il dispositivo specifico né chiarisce quale parte abbia formalmente vinto il giudizio.

Norme richiamate

• D.lgs. n. 504/1992, art. 2, comma 1, lettera b

  La nozione di area fabbricabile ai fini ICI dipende dalla sua utilizzabilità a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

• D.l. n. 203/2005, convertito nella legge n. 248/2005, art. 11-quaterdecies, comma 16

  La disposizione è richiamata nel quadro normativo relativo alla valutazione delle aree edificabili ai fini fiscali.

• D.l. n. 223/2006, convertito nella legge n. 248/2006, art. 36, comma 2

  La norma conferma la rilevanza della qualificazione urbanistica dell'area ai fini della sua considerazione come edificabile.

• Corte costituzionale n. 41/2008

  L'astratta edificabilità del suolo giustifica la determinazione della base imponibile sulla base del valore venale e distingue l'area edificabile da quella agricola non edificabile.

• Cassazione n. 5161/2014

  L'edificabilità deve essere desunta dalla qualificazione del piano regolatore generale adottato, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione degli strumenti attuativi, ferma la necessità di graduare il valore in base alla concreta edificabilità.

• Cassazione, ordinanza n. 12377/2016

  La potenzialità edificatoria incide sulla stima del valore venale, che deve considerare l'attualità delle possibilità edificatorie e gli eventuali ulteriori oneri di urbanizzazione.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno è edificabile ai fini ICI o IMU, occorre verificare la qualificazione contenuta nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune; non è indispensabile che lo strumento sia già approvato dalla Regione o completato dagli strumenti attuativi.
• L'assenza di un piano attuativo non rende automaticamente agricola l'area: può incidere sulla misura del valore venale, riducendolo in relazione ai tempi, ai costi e alle difficoltà concrete dell'edificazione.
• La base imponibile di un'area edificabile deve essere collegata al valore venale effettivo e non al valore catastale, considerando la situazione urbanistica e fattuale esistente alla data dell'imposizione.
• Il contribuente può contestare non necessariamente la qualificazione edificatoria in astratto, ma anche la stima del Comune, dimostrando la scarsa attualità della capacità edificatoria, i vincoli, i tempi di attuazione o gli oneri di urbanizzazione.
• L'amministrazione deve motivare adeguatamente l'accertamento e, nella determinazione del valore, considerare le concrete caratteristiche dell'area invece di applicare automaticamente un valore pieno riferito a un terreno immediatamente edificabile.