Sentenza del 07/09/2017 n. 3540 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la stipula di un nuovo contratto di locazione prima della scadenza del contratto precedente, con previsione di un canone più elevato. Il punto centrale era stabilire se tale operazione fosse antieconomica e quindi irragionevole, considerato che il canone del contratto originario era già stato periodicamente aggiornato. È stato valutato il fatto che l'immobile non fosse stato soltanto ampliato, ma radicalmente trasformato e ammodernato, inclusi gli impianti, rendendo il canone precedente particolarmente sfavorevole per il locatore.

La decisione

La stipula anticipata del nuovo contratto è stata ritenuta non antieconomica. La scelta di sostituire il precedente contratto, anziché limitarsi ad adeguarne i canoni, è stata considerata espressione della libertà contrattuale e dell'autonomia privata. Inoltre, il nuovo contratto poteva rappresentare una soluzione ragionevole anche per il conduttore, poiché gli consentiva di prolungare la permanenza nei locali produttivi nei quali aveva avviato e consolidato la propria attività d'impresa. La contestazione fondata sull'antieconomicità, pertanto, non è stata accolta.

Massime di principio

• La stipula di un nuovo contratto di locazione prima della scadenza del precedente non è di per sé antieconomica o illegittima, se è giustificata da modifiche sostanziali dell'immobile o da nuove esigenze economiche e commerciali.
• Un radicale ampliamento, ammodernamento o trasformazione degli impianti può giustificare la revisione del canone mediante un nuovo contratto, anche quando il canone precedente era già soggetto ad aggiornamenti periodici.
• La valutazione di antieconomicità deve considerare concretamente le condizioni dell'immobile, gli investimenti effettuati, il valore di mercato, la durata del rapporto e i vantaggi ottenuti da entrambe le parti, non soltanto il confronto aritmetico tra il vecchio e il nuovo canone.
• La scelta tra adeguare il contratto esistente e stipularne uno nuovo rientra, in linea generale, nella libertà contrattuale delle parti, purché non emergano violazioni di legge, conflitti di interesse o finalità abusive.
• Anche il conduttore può avere un interesse concreto alla stipula anticipata di un nuovo contratto, ad esempio per assicurarsi la continuità e la stabilità della propria attività nei locali.