Sentenza del 20/04/2016 n. 7868 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava il classamento catastale del porto turistico, chiedendo l'inquadramento nella categoria E/9 e una rendita inferiore. Contestava inoltre i valori unitari utilizzati dall'Amministrazione, l'inclusione nella rendita degli specchi acquei antistanti il porto e i singoli posti barca, nonché la loro asserita incensibilità catastale perché non qualificabili come beni immobili ai sensi dell'art. 812 c.c. La società sosteneva anche che l'area, essendo demaniale e destinata a pubblica utilità, non dovesse essere considerata un immobile commerciale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto adeguatamente motivata la decisione della CTR, che aveva qualificato il complesso come struttura commerciale destinata prevalentemente a privati, confermando i valori estimativi dell'Ufficio e il classamento nella categoria D/8. La Corte ha stabilito che gli specchi acquei del porto e dei singoli ormeggi concorrono alla determinazione della rendita catastale, poiché costituiscono pertinenze necessarie e indispensabili all'uso degli ormeggi e presentano stabile autonomia funzionale e reddituale. La ricorrente è stata inoltre condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità: 6.000 euro in favore dell'Agenzia delle Entrate e 7.000 euro in favore del Comune, oltre agli ulteriori accessori previsti.

Norme richiamate

• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, artt. 1 e 10, convertito dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249

  La disciplina catastale considera rilevanti le unità immobiliari dotate di autonomia funzionale e reddituale; tale nozione non coincide necessariamente con quella civilistica di bene immobile.

• Codice civile, art. 812

  La qualificazione civilistica dei beni immobili non può essere interpretata isolatamente per escludere dal calcolo catastale componenti funzionalmente integrate nell'unità immobiliare.

• Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244

  La norma di interpretazione autentica conferma che, per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, devono essere considerate le componenti che assicurano ordinariamente autonomia funzionale e reddituale.

• D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, art. 2, comma 40, convertito dalla legge n. 286 del 2006

  Nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale.

  La categoria E ha carattere residuale e non può comprendere porzioni immobiliari destinate ad attività commerciali autonome e produttive di reddito; per tali beni è appropriato il classamento in categorie del gruppo D, come la D/8.

• D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, artt. 8, 30 e 61

  Le disposizioni disciplinano le operazioni di classamento e attribuzione della categoria e della rendita catastale, da determinarsi in relazione alle caratteristiche oggettive e alla destinazione dell'immobile.

• Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 6 del 30 novembre 2012

  Per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, la rendita deve comprendere le componenti stabilmente collegate che contribuiscono alla funzionalità e alla capacità reddituale del bene.

Massime di principio

• Nel calcolo della rendita catastale di una struttura complessa devono essere incluse anche le componenti, comprese quelle non tradizionalmente qualificabili come edifici o aree immobiliari, che siano stabilmente integrate e necessarie al funzionamento dell'attività.
• Gli specchi acquei dei porti turistici possono essere censibili e incidere sulla rendita quando sono indispensabili all'ormeggio, alle manovre e alla fruizione economica dei posti barca, presentando autonomia funzionale e reddituale.
• La natura demaniale dell'area o l'esistenza di una concessione pubblica non escludono il classamento in una categoria commerciale se la destinazione concreta del complesso è prevalentemente commerciale e rivolta a utenti privati.
• La categoria catastale E non può essere utilizzata per immobili o porzioni immobiliari dotati di autonomia funzionale e reddituale e destinati ad attività commerciale; in tali casi può risultare corretto il classamento nel gruppo D, inclusa la categoria D/8.
• In cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione dei fatti o dei criteri estimativi già esaminati dai giudici di merito mediante una censura formalmente proposta come vizio di motivazione, se la sentenza impugnata espone un percorso logico e giuridico adeguato.