Sentenza del 07/11/2022 n. 32657 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di accertamento ICI relativo a terreni qualificati come edificabili all'interno di una lottizzazione convenzionata per l'anno contestato. La contribuente aveva ceduto integralmente la cubatura edificatoria a terzi; il Comune aveva richiesto l'imposta sul terreno di origine e, contemporaneamente, aveva tassato anche gli immobili realizzati dalla società cessionaria su particelle diverse. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione deducendo (i) che l'edificabilità discende dallo strumento urbanistico comunale (D.L. 223/2006, art. 36, comma 2) e quindi la cessione non eliminerebbe la capacità edificatoria del fondo; (ii) che il principio di perequazione in caso di lottizzazione comporterebbe un identico indice di edificabilità fino alla individuazione delle nuove costruzioni; (iii) omesso esame di un documento (perizia giurata) che dimostrerebbe l'utilizzo anche di cubature iniziali nella costruzione, con conseguente dovuta ICI per l'anno 2009.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune e ha confermato la decisione di merito che aveva annullato l'avviso di accertamento, ritenendo fondata la necessità di evitare una duplicazione di imposta. La Corte si è uniformata al principio delle Sezioni Unite (ss.uu. n. 23902/2020 e n. 16080/2021) secondo cui la cessione di cubatura costituisce un atto che distacca e trasferisce un diritto edificatorio autonomo, di contenuto patrimoniale, trascrivibile ex art. 2643 c.c. n. 2-bis; per tali ragioni il terreno di origine non è imponibile come area edificabile ai fini ICI/IMU. Sono compensate le spese di lite; inoltre è indicato l'eventuale ulteriore versamento del contributo unificato ai sensi del D.P.R. n. 115/2002, art. 13.

Norme richiamate

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2

  Richiamato dal Comune per sostenere che l'edificabilità deriva dallo strumento urbanistico comunale; la Corte non ha ritenuto tale rilievo idoneo a impedire che la cessione di cubatura modifichi la capacità edificatoria imponibile del terreno originario.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  Richiamato in relazione al principio di perequazione in lottizzazione; la Corte ha ritenuto che, alla luce della qualificazione giuridica della cessione di cubatura, non possa prevalere un automatismo che mantenga l'imponibilità sull'originario fondo quando il diritto edificatorio è stato staccato e trasferito.

• art. 360 c.p.c. (motivazioni per cassazione)

  Norma di riferimento per i mezzi di impugnazione in cassazione (vizi di diritto, omissione di esame). La Corte ha ritenuto infondati i motivi dedotti ai sensi dell'art. 360 c.p.c.

• art. 2643 c.c., n. 2-bis

  "i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati"

  La previsione della trascrivibilità dei diritti edificatori è stata utilizzata dalla Corte quale elemento decisivo per qualificare la cessione di cubatura come atto che distacca e trasferisce un diritto edificatorio autonomo e opponibile.

• art. 1376 c.c.

  Richiamato per sottolineare il principio consensualistico secondo cui il trasferimento di un diritto si realizza per il consenso delle parti, sostenendo l'effetto traslativo negoziale della cessione di cubatura.

• art. 1350 c.c.

  La Corte ha osservato che la cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam prevista dall'art. 1350 c.c., confermando la natura negoziale patrimoniale dell'atto.

• art. 9 Tariffa Parte Prima D.P.R. n. 131/1986

  La cessione di cubatura è stata ritenuta assoggettabile all'imposta proporzionale di registro come atto avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale.

• art. 4 Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347/1990 e art. 10, comma 2

  In caso di trascrizione e voltura la cessione è assoggettabile alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, secondo la tariffazione prevista.

• Cass. SS.UU. n. 23902/2020 e Sez. Un. n. 16080/2021

  Giurisprudenza di legittimità che ha qualificato la cessione di cubatura come atto che crea/trasferisce un diritto edificatorio autonomo, suscettibile di trascrizione e collocabile nell'area del sostrato privatistico e patrimoniale; principio cui la Corte si è uniformata per escludere l'imponibilità ICI del terreno di origine.

Massime di principio

• La cessione di cubatura, quando produce il distacco e trasferimento del diritto edificatorio, può escludere l'imponibilità ICI/IMU del terreno di origine: occorre verificare se il diritto edificatorio è stato effettivamente scorporato e trasferito.
• Per evitare la duplicazione di imposta il controllo deve estendersi anche ai beni realizzati dal cessionario: l'imposta può essere dovuta sui fabbricati sorti su fondi diversi che hanno ricevuto la cubatura trasferita.
• La qualificazione giuridica dell'atto (trascrizione ai sensi dell'art. 2643 c.c. n.2-bis, registrazione/trasferimento) è decisiva: la trascrivibilità e la negoziabilità del diritto edificatorio testimoniano il carattere patrimoniale e trasferibile della cubatura.
• In presenza di contestazioni temporali sull'effettiva edificazione (es. data di variazione catastale o iscrizione del fabbricato) è necessario accertare il momento in cui il diritto è stato esercitato e quando il manufatto è divenuto iscrivibile per determinare l'annualità imponibile.
• Dal punto di vista tributario la cessione può comportare obblighi fiscali diversi: imposta di registro in misura proporzionale, imposte ipotecarie e catastali in misura fissa in caso di trascrizione/voltura; controllare la forma e le trascrizioni per la corretta tassazione.
• In fase di accertamento il Comune deve evitare di tassare contemporaneamente il fondo di origine e i fabbricati realizzati dal cessionario se la cubatura è stata legittimamente trasferita; viceversa, se il trasferimento non è provato o se il diritto non è stato concretamente esercitato, può sorgere l'obbligo d'imposta sul fondo originario.