Cassazione Civile, Sentenza n. 29189/2021 del 20/10/2021

Esito

La controversia

La società conduttrice impugnava per la risoluzione del contratto di locazione (immobile destinato a ristorante) per vizi che avrebbero reso l'immobile inidoneo e per la violazione dell'obbligo, da parte dei locatori, di garantire l'idoneità dell'immobile e il conseguimento delle necessarie autorizzazioni amministrative. In appello la domanda di risoluzione venne rigettata e venne confermata la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti. In cassazione la ricorrente deduceva, fra l'altro, la nullità del contratto ai sensi dell'art. 164 del d.lgs. n. 42/2004 per la mancata denuncia al Ministero (alla locale Soprintendenza) della cessione della detenzione ai sensi dell'art. 59 del medesimo decreto, nonché varie censure relative a garanzie contrattuali, vizi della cosa locata e omessi accertamenti probatori.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo ritenendo che la Corte d'appello non abbia pronunciato sulla specifica eccezione di nullità del contratto formulata dalla ricorrente ai sensi degli artt. 59 e 164 del d.lgs. n. 42/2004. Poiché si è verificata omissione di pronuncia su questione decisiva, la sentenza impugnata è stata cassata in relazione a detto motivo e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Ancona, in diversa composizione, per un nuovo esame comprensivo dell'eventuale nullità del contratto. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti; la regolazione delle spese del giudizio di legittimità è rimessa alla Corte d'appello adita in rinvio.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 42/2004, art. 164 co. 1

  "le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo I della Parte seconda, o senza l'osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte, sono nulli"

  La norma dispone la nullità degli atti compiuti in violazione delle prescrizioni del codice dei beni culturali; la Corte ha ritenuto possibile che la mancata osservanza dell'obbligo di denuncia ex art. 59 possa determinare la nullità del contratto di locazione se ne ricorrono i presupposti.

• d.lgs. n. 42/2004, art. 59

  "Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero"

  L'articolo impone la denuncia al Ministero/Soprintendenza delle trasferte di proprietà o detenzione di beni culturali; la mancata denuncia può essere rilevante ai fini della nullità dell'atto ai sensi dell'art. 164.

• codice di procedura civile, art. 112

  Imposta la regola della corrispondenza tra chiesto e pronunciato: il giudice deve pronunciarsi sulle questioni rilevanti sollevate dalle parti. L'omissione di pronuncia su eccezione decisiva integra vizio impugnabile.

• codice di procedura civile, art. 360, nn. 3 e 5

  Gli artt. indicati sono le ipotesi di cassazione per violazione di norme di diritto (n.3) e per vizi motivazionali/omesso esame di fatti decisivi (n.5). La Corte ha ritenuto fondato il vizio per omesso esame (n.5) correlato alla violazione di legge richiamata.

• codice civile, art. 1578

  Norma sui vizi della cosa locata che possono giustificare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone; era richiamata dalla ricorrente per sostenere che l'inidoneità dell'immobile costituiva vizio tale da far valere responsabilità del locatore.

• codice civile, artt. 1575, 1571, 1175

  Richiamati in relazione agli obblighi di diligenza, garanzia e conformità della cosa locata rispetto alla destinazione pattuita; la ricorrente deduceva violazioni contrattuali e codicistiche.

• codice civile, art. 2697

  Regola sulla prova: la Corte d'appello aveva ritenuto che la ricorrente non avesse dimostrato l'impossibilità assoluta di adeguare i locali, questione contestata dalla ricorrente in cassazione.

Massime di principio

• Se l'immobile oggetto di contratto è sottoposto a vincoli di beni culturali, va verificato tempestivamente se gli obblighi di denuncia/autorizzazione previsti dal d.lgs. 42/2004 (art. 59 e seguenti) sono stati osservati; la loro violazione può comportare la nullità dell'atto ex art. 164.
• L'eccezione di nullità del contratto fondata su norme speciali (es. codice dei beni culturali) deve essere espressamente sollevata e va pronunciata dal giudice; l'omissione di pronuncia su tale questione rilevante configura vizio di motivazione impugnabile in cassazione.
• In contenziosi locativi relativi ad usi commerciali soggetti ad autorizzazioni amministrative, è fondamentale distinguere tra: (a) obbligo contrattuale dei locatori di ottenere autorizzazioni e garanzie specifiche, e (b) obbligo di denuncia/adempimenti previsti dalle norme pubblicistiche. Le conseguenze giuridiche (risoluzione, riduzione del canone, responsabilità per danni, nullità del contratto) dipendono dalla natura dell'obbligo violato.
• Chi agisce per ottenere la risoluzione del contratto o il risarcimento per vizi della cosa deve curare l'assunzione e la produzione degli elementi di prova determinanti (titoli amministrativi, comunicazioni alla Soprintendenza, documentazione tecnica sui lavori necessari).
• Sul piano processuale, le corti devono rispettare la regola della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.): quando una parte fa valere fatti od eccezioni che possono incidere sull'efficacia del titolo, il giudice è tenuto a esaminarli e a motivare su di essi.