Risoluzione n. 33 del 15/03/2011

Agevolazione prima casa in successione o donazione con più beneficiari

La risoluzione n. 33/E del 15 marzo 2011 affronta l’applicazione dell’agevolazione "prima casa" nei trasferimenti per successione o donazione di un unico immobile quando vi siano più eredi o donatari. Il documento chiarisce soprattutto a chi si imputino le eventuali cause di decadenza e le relative sanzioni, distinguendo tra beneficiario dichiarante e altri coeredi/donatari.

Quadro normativo richiamato

La risoluzione richiama l’art. 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, secondo cui le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso e dei relativi diritti immobiliari derivanti da successioni o donazioni, quando in capo al beneficiario, oppure in caso di pluralità di beneficiari in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti previsti per l’acquisto della prima abitazione.

Viene inoltre richiamato il comma 4 del medesimo articolo, che impone all’interessato di dichiarare, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, il possesso dei requisiti e delle condizioni per l’agevolazione, con applicazione della sanzione in caso di decadenza o di dichiarazione mendace, per effetto del rinvio al comma 4 della nota II-bis dell’art. 1 della tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986.

Ambito applicativo dell’agevolazione

Il documento evidenzia che, nelle successioni e donazioni, il legislatore ha esteso il beneficio anche ai coeredi o donatari non in possesso dei requisiti, purché almeno uno dei beneficiari li possieda e li dichiari. Di conseguenza, possono beneficiare dell’agevolazione anche soggetti che avevano già fruito in precedenza del beneficio per l’acquisto di un altro immobile come prima casa.

Dichiarazione mendace

Quanto alla dichiarazione mendace, la risoluzione afferma che la mendacità può essere imputata soltanto al soggetto che ha reso la dichiarazione. La dichiarazione mendace è quindi priva di efficacia sin dall’origine.

Tuttavia, poiché sulla base di quella dichiarazione il beneficio è stato concesso anche agli altri soggetti interessati, la conseguenza è duplice:

• la decadenza dal beneficio opera sia per il dichiarante sia per gli altri coeredi o donatari;
• la sanzione si applica solo al beneficiario che ha reso la dichiarazione mendace.

Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi

La risoluzione estende le stesse logiche al caso in cui il beneficiario-dichiarante non trasferisca la residenza nel comune in cui è sito l’immobile entro 18 mesi dall’acquisizione.

In tale ipotesi:

• la decadenza dal beneficio opera integralmente;
• il recupero dell’imposta e la relativa sanzione colpiscono esclusivamente il beneficiario dichiarante.

La ragione è che l’agevolazione si considera inizialmente sorta, ma poi venuta meno per il mancato rispetto dell’impegno assunto dal dichiarante.

Rivendita entro cinque anni e mancato riacquisto

Analogamente, se il beneficiario-dichiarante rivende l’immobile entro cinque anni dall’acquisizione senza procedere, entro un anno dall’alienazione, al riacquisto di altro immobile da adibire a prima casa, si verifica la decadenza per intero del beneficio.

Anche in questo caso:

• l’imposta viene recuperata;
• le sanzioni si applicano in capo al solo dichiarante.

Rivendita da parte di un coerede o donatario non dichiarante

Un passaggio centrale della risoluzione riguarda l’ipotesi di rivendita infraquinquennale da parte di un coerede/donatario che non ha reso la dichiarazione.

L’Amministrazione ritiene che tale cessione non comporti alcuna decadenza dal beneficio, nemmeno in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile. Il motivo è che, in questa situazione, il soggetto non dichiarante usufruisce dell’agevolazione senza averla espressamente richiesta e senza che gli fosse richiesto il possesso individuale dei requisiti.

Chiarimento esemplificativo sul soggetto non dichiarante

La risoluzione fa un esempio: un coerede/donatario beneficia dell’agevolazione pur non avendo, al momento della successione o donazione, i requisiti perché aveva già fruito personalmente dell’agevolazione prima casa.

In tale ipotesi, una successiva rivendita infraquinquennale della quota è considerata irrilevante, poiché non è possibile né perdere né mantenere un requisito che non era richiesto né posseduto ab origine.

Ne deriva che i coeredi/donatari non dichiaranti:

• usufruiscono dell’agevolazione in modo unitario;
• non incidono sul mantenimento o sulla decadenza di requisiti che non sono stati loro richiesti;
• non possono optare per una diversa tassazione, poiché il beneficio è concesso dal legislatore per il pagamento una tantum delle imposte ipotecarie e catastali sull’atto di trasferimento per successione.

Principio conclusivo e vigilanza

La risoluzione si chiude con l’indicazione che le Direzioni regionali devono vigilare affinché i principi espressi siano applicati in modo uniforme.