Sentenza n. 16252/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

La società aveva chiesto il 23 dicembre 2024 il permesso di costruire per realizzare villini a schiera su un lotto in zona B2 residenziale, distante circa quattro metri dal Fosso della Ficoccia. Sosteneva che il corso d’acqua fosse da tempo scomparso e sostituito da una fognatura comunale, sicché non operassero i divieti di edificazione e le distanze previste dall’art. 96 del R.D. 523/1904; deduceva violazione dell’art. 10 del d.P.R. 380/2001 e dell’art. 873 c.c., difetto dei presupposti, di istruttoria e di motivazione, nonché violazione dei principi di buon andamento, economicità ed efficienza. Lamentava inoltre disparità di trattamento rispetto a edifici vicini, illogicità, contraddittorietà e sviamento, chiedendo documentazione sulla realizzazione della fognatura e sui titoli edilizi degli immobili limitrofi. Con motivi aggiunti contestava il successivo diniego del 19 gennaio 2026, sostenendo che il Comune avesse reiterato le precedenti ragioni senza dare adeguato seguito all’ordine istruttorio del TAR e deducendo aggravamento procedimentale, superficialità dell’istruttoria e lesione del legittimo affidamento. Città Metropolitana eccepiva il difetto di giurisdizione in favore del Tribunale superiore delle acque pubbliche. Il Comune eccepiva l’inammissibilità del ricorso introduttivo perché rivolto contro un atto endoprocedimentale e sosteneva che l’istanza del 2024 fosse incompleta.

La decisione

Il TAR ha respinto l’eccezione di difetto di giurisdizione: la controversia riguarda la legittimità della condotta comunale nell’istruttoria edilizia e l’applicazione dei vincoli all’edificazione, non una contestazione delle determinazioni sulla demanialità del corso d’acqua, che la ricorrente aveva anzi presupposto avviandone la sdemanializzazione. Ha respinto anche l’eccezione comunale di inammissibilità del ricorso introduttivo: la nota del 20 novembre 2025, pur non essendo un diniego conclusivo, aveva prodotto l’immediato arresto della pratica e risultava autonomamente lesiva e impugnabile. Nel merito, ha rigettato le censure: la documentazione della stessa ricorrente attestava che il sedime del fosso era ancora formalmente demaniale e che la procedura di sdemanializzazione non era stata conclusa con un provvedimento espresso. Restava quindi applicabile l’art. 96, lett. f), del R.D. 523/1904, che vieta le fabbriche a meno di dieci metri dall’argine in assenza di una diversa disciplina locale; il lotto si trovava a circa quattro metri e il parere sfavorevole di Città Metropolitana, già reso nel 2021 per una pratica relativa allo stesso terreno, confermava il contrasto. La determina comunale era pertanto legittima. Il TAR ha dichiarato inammissibili i motivi aggiunti per carenza di interesse, poiché il provvedimento impugnato riguardava la pratica n. 98/2020 di una società giuridicamente distinta dalla ricorrente. La società è stata condannata a pagare le spese, liquidate in euro 2.000,00 a favore di ciascuna delle due amministrazioni costituite, oltre oneri di legge; nulla per le spese nei confronti della Regione Lazio.

Norme richiamate

• art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a.

  La controversia incardinata dinanzi a questo Tribunale, dunque, attiene prettamente ad un profilo edilizio/urbanistico, devoluto alla cognizione del giudice amministrativo.

  Le controversie relative alla legittimità degli atti comunali adottati nell’ambito della pratica edilizia rientrano nella giurisdizione amministrativa; la questione sulla permanenza della demanialità del corso d’acqua non sposta la giurisdizione quando non sono impugnati atti dell’amministrazione competente sulla sdemanializzazione.

• art. 140 R.D. 11 dicembre 1933, n. 1775

  La ricorrente, tuttavia, come sopra rilevato, dopo aver spontaneamente avviato una procedura di sdemanializzazione dell’alveo del corso d’acqua, con ciò assumendo e dando per presupposta e assodata l’attuale e perdurante titolarità pubblica del bene, di cui nell’istanza riconosce l’appartenenza al “patrimonio del Demanio dello Stato”, con l’odierna impugnativa non ha inteso contestare le determinazioni (invero non ancora adottate) di competenza dell’Agenzia del Demanio in relazione alla prefata istanza (tale amministrazione, peraltro, nemmeno è stata citata in giudizio), ma si è limitata a censurare la condotta tenuta dall’amministrazione municipale in relazione alla richiesta di permesso di costruire, assumendo che la medesima avrebbe dovuto valutare il proposito edilizio senza tener conto della normativa in materia di tutela delle acque pubbliche e dei connessi divieti di edificazione entro la fascia di rispetto dall’argine.

  La riserva di giurisdizione del Tribunale superiore delle acque pubbliche sulle controversie circa la demanialità delle acque non si applica alla controversia che investe l’atto edilizio comunale, quando non si contesta una determinazione sulla demanialità e la questione è dedotta solo come presupposto delle censure urbanistico-edilizie.

• art. 96, lett. f), R.D. 25 luglio 1904, n. 523

  L’amministrazione, pertanto, non poteva che esitare negativamente l’istanza della ricorrente, in ragione del perdurante divieto di edificabilità previsto dalla disposizione da ultimo citata, in forza del quale “Sono lavori ed atti vietati in modo assoluto sulle acque pubbliche, loro alvei, sponde e difese i seguenti: (…) f) Le piantagioni di alberi e siepi, le fabbriche, gli scavi e lo smovimento del terreno a distanza dal piede degli argini e loro accessori come sopra, minore di quella stabilita dalle discipline vigenti nelle diverse località, ed in mancanza di tali discipline a distanza minore di metri quattro per le piantagioni e smovimento del terreno e di metri dieci per le fabbriche e per gli scavi”.

  Finché il corso d’acqua conserva formalmente la natura demaniale e non è intervenuto un provvedimento espresso di sdemanializzazione, il divieto di edificare entro la fascia di rispetto resta applicabile; in mancanza di una disciplina locale diversa, per le fabbriche la distanza minima è di dieci metri dall’argine.

• art. 73, comma 3, c.p.a.

  Va poi dichiarata l’inammissibilità del ricorso per motivi aggiunti, come da avviso oralmente reso in udienza ai sensi dell’art. 73, comma 3, cod. proc. amm., in quanto con esso è stato attinto il provvedimento di diniego adottato dal Comune in relazione alla sopra citata pratica edilizia n. 98/2020 presentata dalla Guda Costruzioni 1909 S.r.l., la quale, a quanto consta dal materiale di causa e come affermato anche dalla ricorrente, è “un’altra società”, e dunque un soggetto giuridicamente distinto, rispetto alla Edilizia Saliola 1963 S.r.l., con la conseguenza che quest’ultima non vanta alcun interesse concreto ad impugnarlo.

  Prima di dichiarare l’inammissibilità per una ragione rilevata d’ufficio, il giudice deve darne avviso alle parti; l’impugnazione di un atto riferito alla pratica di un soggetto giuridico distinto è inammissibile quando il ricorrente non dimostri un interesse concreto a contestarlo.

Massime di principio

• La contestazione di un atto comunale che arresta una pratica edilizia appartiene alla giurisdizione del giudice amministrativo quando il ricorrente censura la valutazione urbanistico-edilizia dell’amministrazione e non impugna una determinazione sulla demanialità delle acque; la mera incidenza della disciplina del demanio idrico non trasforma la controversia in una contestazione riservata al Tribunale superiore delle acque pubbliche.
• La nota che dichiara l’insussistenza, allo stato, dei presupposti per il rilascio di un titolo edilizio è autonomamente impugnabile se determina l’immediato arresto del procedimento e produce una lesione attuale dell’interesse del richiedente, anche se non è qualificata come provvedimento conclusivo di diniego.
• Finché non interviene un provvedimento espresso di sdemanializzazione, il corso d’acqua che conserva formalmente la natura demaniale resta soggetto ai divieti edilizi previsti dall’art. 96, lett. f), del R.D. 523/1904; in assenza di una diversa disciplina locale, le fabbriche devono rispettare la distanza minima di dieci metri dall’argine.
• È inammissibile per carenza di interesse l’impugnazione di un provvedimento edilizio riferito alla pratica intestata a una diversa persona giuridica, se il ricorrente non dimostra un interesse concreto e attuale a contestarlo.

Come è indicizzato