Cassazione Civile, Sentenza n. 15528/2025 del 10/06/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti chiedevano che fosse dichiarata e accertata la proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., dei locali di portineria e degli ex alloggi dei portieri presenti nel complesso ERP del quartiere Sant'Ambrogio I, sostenendo che tali locali erano destinati al servizio comune (portierato) al momento della costituzione dei condomìni e dunque rientravano nelle parti comuni

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato i giudici di merito: il Tribunale e la Corte d'appello hanno accertato, come fatto, che il servizio di portierato era stato soppresso dal Comune sin dal 2001 e che negli atti di alienazione e nel regolamento condominiale i locali ex portineria non risultavano elencati tra le proprietà comuni. Inoltre le richieste istruttorie già rigettate in primo grado non sono state riproposte specificamente in appello e sono state considerate rinunciate. La Cassazione ha ritenuto inammissibili i motivi di diritto proposti e ha confermato la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali, compreso il contributo unificato previsto

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Per i locali indicati dall'art. 1117 n. 2 (es. alloggio del portiere) non è sufficiente la possibilità oggettiva di uso: occorre che, all'atto della costituzione del condominio, il locale abbia una destinazione specifica al servizio comune, di fatto o per atto, perché diventi bene comune

• art. 110 c.c.

  Richiamato nel ricorso in relazione alla disciplina sulla comunione/condominio e alla formazione della stessa al momento della dismissione; la Corte non ha ritenuto che tale richiamo mutasse la valutazione di fatto sulla cessazione del servizio di portierato

• artt. 36 e seguenti del d.lgs. n. 267/2000 (T.U. enti locali)

  Invocati in relazione all'approvazione del procedimento di dismissione del patrimonio comunale: la Corte ha ritenuto che, anche assumendo la precedenza temporale della delibera comunale, il giudizio rimane ancorato agli accertamenti di fatto sulla cessazione del servizio

• art. 115 c.p.c.

  Rilevante per la valutazione delle istanze istruttorie: la Corte ha confermato che istanze istruttorie rigettate in primo grado devono essere riproposte specificamente in appello, altrimenti si considerano rinunciate

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Richiamati in tema di liquidazione e riparto delle spese processuali; la Corte ha ribadito l'ampio margine di discrezionalità del giudice di merito nel decidere sulle spese, anche in caso di soccombenza reciproca

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per stabilire l'obbligo dei ricorrenti di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in relazione al ricorso

Massime di principio

• Per qualificare come "parte comune" un locale eventualmente destinabile ad alloggio del portiere (art. 1117 n.2 c.c.) è necessario dimostrare che, al momento della costituzione del condominio, quel locale aveva una specifica destinazione al servizio comune; non basta la mera collocazione o utilizzo potenziale
• Gli atti di compravendita e il regolamento condominiale (elenco delle proprietà comuni) hanno grande rilevanza: l'assenza di un locale nell'elenco delle parti comuni pesa a sfavore della sua qualificazione come bene comune, salvo prova contraria convincente
• La cessazione concreta della funzione di servizio (es. soppressione del servizio di portineria prima della costituzione del condominio) è un fatto decisivo e può sottrarre la destinazione comune al locale
• Le istanze istruttorie respinte in primo grado devono essere riproposte in modo specifico in appello; un richiamo generico alle prove già prodotte non è sufficiente e può portare alla loro considerazione come rinunciate
• In tema di spese processuali il giudice di merito ha discrezionalità nel valutare compensazioni e riparto; la Cassazione verifica solo la violazione di principi di diritto fondamentali e non sostituisce la valutazione discrezionale del giudice di merito