Risoluzione n. 186 del 5/05/2008

Applicazione dell'imposta sostitutiva ai conferimenti in fondi immobiliari

La risoluzione esamina il caso di una società che conferisce un'area edificabile in un fondo di investimento immobiliare chiuso e chiede se il plusvalore emerso possa essere assoggettato all'imposta sostitutiva del 20% prevista dall'art. 1, commi 137 e 140, della legge n. 296 del 2006. Il documento chiarisce che il regime agevolato è applicabile anche quando il bene conferito è iscritto nell'attivo circolante tra le rimanenze e non tra le immobilizzazioni.

Fatti del caso

ALFA S.p.A. opera nella valorizzazione e nello sviluppo immobiliare. Dopo aver acquisito nel 1999 un'area nel Comune indicato nel testo e aver ampliato il compendio con terreni limitrofi, la società ha sostenuto costi di riqualificazione urbanistica e progettuale, affidando a Beta s.r.l. la redazione del progetto di valorizzazione. Sull'area dovevano essere realizzati fabbricati a destinazione abitativa, commerciale e terziario avanzato.

Nel dicembre 2005 ALFA ha stipulato con il Comune una convenzione di lottizzazione per una parte dell'area, impegnandosi a realizzare le opere di urbanizzazione previste dal piano guida. Nel dicembre 2006 il Comune ha rilasciato la concessione edilizia per i lavori di riqualificazione.

A seguito di tali attività, la società ha sostenuto costi rilevanti direttamente imputabili alla riqualificazione del compendio immobiliare, con incremento del valore contabile dell'area, iscritta nel bilancio tra le rimanenze. In data 29 novembre 2007 ALFA ha conferito l'area nel fondo immobiliare chiuso denominato "ZETA", esercitando l'opzione per l'imposta sostitutiva. Il valore normale dell'area è stato determinato in alcuni milioni di euro e il plusvalore emerso è stato pari alla differenza tra tale valore e il valore di iscrizione in bilancio.

Quesito del contribuente

La società chiede se il plusvalore derivante dall'apporto dell'area, pur trattandosi di bene iscritto tra le rimanenze e quindi non di immobilizzazione strumentale, possa essere tassato con l'imposta sostitutiva del 20% in luogo della tassazione ordinaria. La società sostiene inoltre che non sia necessaria alcuna specifica destinazione economica dei beni apportati in capo al fondo immobiliare.

Soluzione prospettata da ALFA

Secondo la contribuente, l'agevolazione prevista dalla legge finanziaria 2007 dovrebbe operare anche per immobili e diritti reali immobiliari iscritti nell'attivo circolante del bilancio, senza che sia richiesto che tali beni abbiano una particolare destinazione economica nel fondo.

Quadro normativo richiamato

L'Agenzia richiama:

• l'art. 1, comma 137, della legge n. 296 del 2006, che consente ai conferimenti di immobili e diritti reali su immobili in società che abbiano optato, o optino entro la chiusura del periodo d'imposta del conferente, per il regime speciale, di essere tassati ordinariamente oppure con imposta sostitutiva del 20%;
• l'art. 1, comma 140, della medesima legge, che estende le disposizioni del comma 137 agli apporti ai fondi comuni di investimento immobiliare istituiti ai sensi dell'art. 37 del d.lgs. n. 58 del 1998.

Il documento ricorda che tali norme hanno introdotto un regime fiscale agevolato per i conferimenti in SIIQ e, in presenza delle condizioni richieste, in altre società immobiliari, e rinvia alla circolare n. 8/E del 31 gennaio 2008.

Motivazione dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia aderisce alla tesi del contribuente e ritiene applicabile il prelievo sostitutivo anche al plusvalore realizzato con il conferimento di un bene iscritto tra le rimanenze. La ragione principale è di ordine sistematico: il termine "plusvalenze" usato dalla norma va inteso in senso più ampio e non limitato alle sole plusvalenze tecniche derivanti da beni strumentali di cui all'art. 86 del TUIR.

In questa prospettiva, il termine comprende anche i "ricavi" realizzati con il trasferimento di beni-merce iscritti nell'attivo circolante. A sostegno di tale interpretazione, la risoluzione evidenzia che:

• il comma 134 dell'art. 1 della legge n. 296 del 2006 include tra gli utili della SIIQ anche quelli derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, che non sono beni strumentali;
• l'intero impianto dei commi da 119 a 140 costituisce un sistema impositivo speciale, che deve essere letto in modo coerente;
• i commi 126 e 129 mostrano che anche immobili non strumentali già posseduti da società che optano per il regime SIIQ possono entrare nella gestione agevolata, con applicazione dell'imposta sostitutiva del 20% previa riqualificazione;
• sarebbe incoerente trattare in modo diverso l'immissione di immobili nella gestione esente tramite nuovi conferimenti rispetto all'immissione di immobili non strumentali già posseduti;
• il conferente potrebbe anche essere una persona fisica non imprenditore, per la quale la plusvalenza rientrerebbe tra i redditi diversi ex art. 67 TUIR, fattispecie nella quale la distinzione tra immobili strumentali e non strumentali non sarebbe rilevante.

Principio di diritto affermato

La risoluzione conclude che, con riferimento al conferimento in fondi immobiliari o in SIIQ, l'imposta sostitutiva del 20% prevista dall'art. 1, comma 137, della legge n. 296 del 2006 si applica anche agli immobili diversi da quelli strumentali. Pertanto, l'agevolazione opera anche se il valore emergente non deriva da una plusvalenza in senso tecnico, ma dal realizzo di beni iscritti tra le rimanenze.

Esito finale

Nel caso specifico di ALFA, il plusvalore derivante dall'apporto dell'area al fondo immobiliare "ZETA" può essere assoggettato all'imposta sostitutiva del 20% in luogo della tassazione ordinaria, senza che sia necessaria una specifica destinazione economica del bene nel fondo.

Indicazione finale di prassi

Le Direzioni Regionali sono invitate a vigilare affinché i principi espressi nella risoluzione siano applicati in modo uniforme.