Sentenza del 10/03/2017 n. 6172 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'impugnazione di un accertamento di maggior valore relativo alla vendita di un terreno di circa 39.306 mq, di cui 9.270 mq considerati edificabili. L'Agenzia delle Entrate sosteneva che il valore accertato, fondato sulla stima dell'Agenzia del Territorio, fosse corretto e denunciava, in cassazione, l'insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale, che aveva ritenuto congruo il prezzo dichiarato dalla società tenendo conto del vincolo espropriativo e delle limitate potenzialità edificatorie. L'Amministrazione chiedeva, in sostanza, una nuova valutazione delle prove e delle stime.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso e ha rigettato integralmente il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto che la comparazione tra le stime e gli elementi utili a determinare il valore venale costituisse un giudizio di fatto, non sindacabile in cassazione quando adeguatamente motivato. La CTR aveva motivato la decisione sia con riferimento alla destinazione urbanistica del terreno, sia con riferimento alla mancanza di prova, da parte dell'Amministrazione, della correttezza del valore accertato rispetto al prezzo dichiarato e al vincolo espropriativo. È stata inoltre rilevata l'inidoneità della relazione di stima suppletiva prodotta in giudizio rispetto al criterio comparativo previsto dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 5.200,00 oltre spese generali e accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo per la controversia

  Il motivo consente di censurare, nei limiti applicabili al giudizio di legittimità, vizi rilevanti della motivazione della sentenza. Non può però essere utilizzato per ottenere dalla Corte di cassazione una nuova valutazione delle prove o delle stime.

• Art. 51, comma 3, D.P.R. n. 131 del 1986

  La determinazione del valore venale deve basarsi, tra l'altro, su un criterio di comparazione con beni aventi caratteristiche effettivamente omogenee. Una stima non adeguatamente comparativa può non essere sufficiente a sostenere l'accertamento tributario.

• D.P.R. n. 131 del 1986

  La disciplina dell'imposta di registro consente all'Amministrazione di verificare il valore dichiarato negli atti immobiliari, ma l'accertamento deve essere adeguatamente motivato e supportato da elementi probatori coerenti con le caratteristiche concrete del bene.

Massime di principio

• In cassazione non è normalmente possibile chiedere una nuova valutazione delle stime, dei documenti o delle prove: tali valutazioni spettano al giudice di merito, salvo motivazione apparente, illogica o radicalmente contraddittoria.
• Quando l'Amministrazione accerta un maggior valore immobiliare, deve dimostrare in modo concreto la correttezza del valore attribuito, considerando destinazione urbanistica, effettive potenzialità edificatorie, vincoli espropriativi e altri fattori che incidono sul valore venale.
• Una relazione di stima prodotta successivamente in giudizio può integrare o corroborare la pretesa, ma non è necessariamente idonea se non rispetta il criterio comparativo e non riguarda beni realmente omogenei per ubicazione, caratteristiche e disciplina urbanistica.
• Il contribuente può contestare l'accertamento dimostrando che il prezzo dichiarato è coerente con i vincoli gravanti sull'immobile e con le sue effettive possibilità di utilizzazione, anche quando una parte del terreno sia formalmente edificabile.
• Se il giudice tributario di merito spiega in modo coerente perché la stima dell'Ufficio non è attendibile e perché il valore dichiarato è congruo, la decisione è difficilmente sovvertibile in cassazione.