Sentenza del 10/01/2017 n. 23 - Comm. Trib. Prov. Varese

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rideterminazione del valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro, sostenendo che l'avviso fosse fondato esclusivamente su una perizia estimativa dell'Agenzia del Territorio, senza ulteriori elementi probatori idonei a dimostrare che il prezzo dichiarato nell'atto notarile fosse inferiore al reale valore di mercato. Ha inoltre dedotto che la stima non aveva considerato lo stato effettivo dell'immobile, la sua vetustà, risalente a oltre venti anni, la crisi del mercato immobiliare e l'esistenza di un precedente contratto preliminare, non andato a buon fine, stipulato circa due anni prima allo stesso prezzo poi dichiarato nella compravendita.

La decisione

L'avviso di rettifica e liquidazione è stato ritenuto illegittimo. La sola perizia interna dell'Agenzia del Territorio, non corroborata da ulteriori elementi o mezzi di prova e non adeguatamente rapportata alle concrete caratteristiche dell'immobile e del mercato, non è stata considerata sufficiente a dimostrare lo scostamento tra il valore dichiarato e quello effettivo. L'Amministrazione avrebbe dovuto valutare anche gli elementi oggettivi e documentali favorevoli al contribuente, compreso il precedente preliminare allo stesso prezzo.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare non può fondarsi automaticamente sulla sola stima di un organo interno dell'Amministrazione: la valutazione deve essere adeguatamente motivata e supportata da elementi concreti, verificabili e coerenti con il caso specifico.
• La stima deve considerare le caratteristiche effettive dell'immobile, tra cui vetustà, condizioni, ubicazione e stato di conservazione, oltre all'andamento del mercato nel periodo della compravendita.
• Documenti come precedenti preliminari, precedenti tentativi di vendita e prezzi concordati in periodi vicini possono costituire elementi probatori rilevanti del reale valore di mercato.
• In presenza di elementi oggettivi ignorati dall'Amministrazione, il contribuente può contestare il difetto di motivazione e l'insufficienza della prova dello scostamento tra valore dichiarato e valore accertato.
• La mera differenza rispetto a valori stimati o parametri medi non dimostra di per sé l'occultamento del corrispettivo: l'Ufficio deve collegare la stima alle peculiarità concrete dell'operazione e dell'immobile.