Sentenza del 17/07/2018 n. 18935 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia che aveva confermato un avviso di liquidazione dell'imposta di registro, con aumento del valore di un'area edificabile venduta nel 2006 da Euro 837.000 a Euro 1.248.223. In particolare, hanno denunciato l'omessa pronuncia su due contestazioni fondamentali: l'applicazione di un valore uniforme nonostante i diversi indici di edificabilità delle porzioni vendute e l'eccessività del valore-base di Euro 90 al metro quadrato. Hanno inoltre contestato l'insufficiente motivazione sulla quantificazione degli oneri di urbanizzazione, fissati dall'Agenzia in misura forfettaria del 25%, nonché il mancato riconoscimento dell'utile dell'acquirente, della minore valutazione comunale ai fini Ici e dei costi relativi alle aree destinate a standard urbanistici.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso e ha rigettato gli altri. Ha rilevato che la Commissione regionale non aveva esaminato le contestazioni relative ai diversi indici di edificabilità e alla congruità del valore-base dell'area, violando l'obbligo di pronunciarsi su tutte le domande. Ha inoltre ritenuto insufficiente la motivazione sulla percentuale del 25% attribuita agli oneri di urbanizzazione, poiché l'Agenzia aveva adottato una stima forfettaria e i giudici non avevano valutato adeguatamente il computo metrico prodotto dai contribuenti. Sono invece state ritenute corrette le valutazioni sull'irrilevanza dell'utile futuro dell'acquirente, sul valore delle aree a standard e sulla non decisività della delibera comunale adottata ai fini Ici. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• Art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa

  La mancata valutazione di specifiche contestazioni riproposte in appello integra omessa pronuncia e comporta la nullità della sentenza. Un generico richiamo alla decisione di primo grado non è sufficiente se questa non ha deciso nel merito la questione.

• Art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Consente di denunciare in cassazione la nullità della sentenza derivante, tra l'altro, dalla violazione dell'obbligo di pronunciare sulle domande e sulle eccezioni.

• Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Consente di censurare l'omesso esame o l'insufficiente motivazione su fatti controversi e decisivi. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto carente la valutazione della documentazione relativa agli oneri di urbanizzazione.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, commi 1 e 3

  Il valore venale in comune commercio può essere determinato anche sulla base di ogni altro elemento di valutazione, comprese eventuali indicazioni fornite dai comuni

  Le indicazioni comunali possono integrare e rafforzare gli altri criteri di stima, ma non hanno efficacia vincolante o decisiva ai fini dell'imposta di registro. I valori determinati dal Comune per l'Ici non possono essere automaticamente utilizzati come base imponibile per l'imposta di registro.

Massime di principio

• In una controversia estimativa, il giudice deve esaminare espressamente ogni contestazione specifica relativa alla determinazione del valore imponibile, inclusi i diversi indici di edificabilità e la congruità del valore unitario.
• Una stima fiscale forfettaria, soprattutto per costi rilevanti come gli oneri di urbanizzazione, deve essere adeguatamente motivata e confrontata con la documentazione tecnica prodotta dal contribuente.
• La produzione di computi metrici, convenzioni urbanistiche e altri documenti tecnici può imporre al giudice una valutazione specifica; non è sufficiente affermare genericamente che mancano prove contrarie.
• Il valore attribuito ai fini di un'imposta non è automaticamente vincolante ai fini di un'altra, anche quando entrambe fanno riferimento al valore venale dell'immobile. Le valutazioni comunali ai fini Ici hanno, al più, valore indicativo.
• L'utile che l'acquirente potrebbe conseguire in una successiva rivendita o trasformazione dell'immobile non è necessariamente deducibile dal valore ai fini dell'imposta di registro, se si tratta di un elemento futuro, eventuale e riferito a un'operazione diversa.
• Le aree destinate a strade, parcheggi o verde possono conservare un valore di mercato e non sono automaticamente escluse dalla stima imponibile; la loro valutazione dipende dalla concreta destinazione e dalle caratteristiche dell'operazione.