Cassazione Civile, Sentenza n. 15256/2026 del 20/05/2026

Esito

La controversia

Controversia su lavori di recupero/sopraelevazione del sottotetto eseguiti nel 2007 in Treviolo (via Vespucci n.16) che avrebbero aumentato altezza e volumetria di circa 2 metri e violato la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate prevista dall'art. 9 del D.M. n.1444/1968. Il proprietario confinante (Antonio Sorti) aveva chiesto demolizione e risarcimento. I convenuti (Teli-Carlessi) sostenevano la legittimità dei lavori come recupero del sottotetto in forza degli artt. 63-64 L.R. Lombardia n.12/2005 e dell'art. 2-bis e art. 3 del D.P.R. n.380/2001 (con successive modifiche), chiedendo che l'intervento fosse qualificato come ristrutturazione e non nuova costruzione, e dunque non soggetto alla distanza di 10 m; questioni accessorie riguardavano l'applicabilità di norme sopravvenute (L.55/2019, L.120/2020, L.105/2024), l'onere probatorio sulla normativa locale vigente al momento dei lavori e la legittimità delle misure coercitive (astreintes e autorizzazione a demolire ex art. 614-bis c.p.c.).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi cinque motivi di ricorso (relativi all'errata valutazione e interpretazione delle norme statali e regionali e alla mancata o errata verifica della normativa urbanistica locale vigente all'epoca della sopraelevazione del 2007), ha dichiarato assorbiti gli altri motivi e ha cassato la sentenza di appello nella parte motivata. Ha disposto il rinvio alla Corte d'Appello di Brescia, in diversa composizione, con istruzioni: il giudice di rinvio dovrà accertare d'ufficio (anche con informazioni ex art. 213 c.p.c. e, se necessario, CTU) quale fosse la normativa comunale (PRG, NTA, regolamenti) sulle distanze applicabile nel 2007 e all'epoca di costruzione originaria, valutare la qualificazione giuridica dell'intervento alla luce delle modifiche legislative sopravvenute (L. n.55/2019; L. n.120/2020; L. n.105/2024) e applicare i principi di diritto indicati dalla Cassazione relativi alla qualificazione di demolizione/ricostruzione e alle distanze legittimamente preesistenti; inoltre la Corte di merito procederà a decidere anche sulle spese di lite in base all'esito del nuovo giudizio.

Norme richiamate

• D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, art. 9

  distanza di metri 10,00 tra pareti finestrate e pareti antistanti

  la disposizione stabilisce distanze minime inderogabili tra fabbricati; ha efficacia di legge e, ove gli strumenti urbanistici locali prevedano distanze inferiori, tali previsioni sono illegittime e devono essere disapplicate salvo diversa disciplina sopravvenuta

• D.P.R. n. 380/2001, art. 2-bis, comma 1-ter

  in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest'ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell'area di sedime e del volume dell'edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell'altezza massima di quest'ultimo

  consente che demolizione e ricostruzione si reggano sulle distanze legittimamente preesistenti; interpretato, dopo le modifiche sopravvenute, in senso più favorevole alla rigenerazione urbana e all'uso degli incentivi volumetrici, pur richiedendo verifica della legittimità delle distanze preesistenti

• D.P.R. n. 380/2001, art. 3, comma 1, lett. d)

  nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche

  la nozione di "ristrutturazione" è stata ampliata dalle modifiche successive (soprattutto L. n.120/2020) per ricomprendere molte demolizioni-ricostruzioni, con implicazioni sull'applicabilità delle distanze come disciplina delle "nuove costruzioni"

• L. n. 55/2019 (convertendo D.L. n.32/2019)

  modifiche all'art. 2-bis D.P.R. n. 380/2001 volte a consentire la demolizione/ricostruzione nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti e a orientare i comuni nella definizione di limiti negli ambiti urbani consolidati

  ha introdotto disposizioni che favoriscono la rigenerazione urbana e consentono di rispettare distanze preesistenti nelle demolizioni-ricostruzioni, ma senza autorizzare aumenti volumetrici non previsti salvo diversa disciplina

• L. n. 120/2020 (decreto semplificazioni), art. 10

  ridefinizione delle nozioni di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia; possibilità, entro limiti e finalità, di incrementi volumetrici per rigenerazione urbana

  ha ulteriormente ampliato la categoria delle ristrutturazioni includendo demolizione/ricostruzione con modifiche di sagoma e sedime purché si mantenga il volume o nei casi espressamente previsti si ammetta incremento, incidendo sull'applicabilità delle distanze

• L. n. 105/2024 ("Salva Casa")

  gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti ... anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime ... a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all'area del sottotetto e che sia rispettata l'altezza massima assentita

  introduce un'ulteriore tutela favorevole al recupero dei sottotetti consentendo deroghe alle distanze nelle fattispecie disciplinate dalla legge regionale, purché siano rispettati parametri e limiti storici dell'edificio

• L.R. Lombardia n. 12/2005, artt. 63-64

  recupero volumetrico dei piani sottotetto a scopo residenziale

  legislatore regionale ha previsto strumenti per il recupero dei sottotetti; la portata derogatoria rispetto alle distanze statali è stata tradizionalmente limitata ma può trovare efficacia alla luce delle modifiche statali successive che hanno ampliato le possibilità di deroga

• Codice civile, art. 873

  distanza minima di tre metri tra aperture

  norma di rango codicistico sulle distanze tra costruzioni; il D.M. n.1444/1968 integra e precisa limiti ulteriori quali la distanza di 10 m fra pareti finestrate

• Codice di procedura civile, art. 614-bis

  misure per l'esecuzione coattiva indiretta (astreinte) e possibilità di autorizzare il terzo ad eseguire

  strumento procedurale per ottenere l'esecuzione dei provvedimenti di condanna entro termini, con sanzioni giornaliere e possibilità di esecuzione a spese del condannato; la sua applicazione richiede valutazione di proporzionalità e di fungibilità dell'obbligo

Massime di principio

• Per interventi di demolizione e ricostruzione occorre distinguere tra "nuova costruzione" e "ristrutturazione": le modifiche legislative (L.55/2019, L.120/2020) hanno ampliato la nozione di ristrutturazione, portando molte demolizioni-ricostruzioni nell'ambito delle ristrutturazioni e quindi a regime delle distanze "legittimamente preesistenti".
• Le distanze applicabili vanno verificate rispetto alla normativa locale e statale vigente al momento rilevante: per demolizione/ricostruzione la Corte indica come riferimento le distanze legittimamente preesistenti all'epoca dell'originaria costruzione (non automaticamente l'epoca della ricostruzione), salvo sopravvenuta norma più favorevole.
• Le norme regionali che prevedono il recupero dei sottotetti (es. artt. 63-64 L.R. Lombardia) possono trovare piena efficacia quando la disciplina statale sopravvenuta (in particolare art. 2-bis e le modifiche del 2019, 2020 e 2024) consente deroghe alle distanze per specifici interventi; tuttavia l'effetto dipende dai limiti previsti (forma, superficie, altezza, rispetto delle pareti perimetrali).
• Il giudice ha il dovere (iura novit curia) di accertare d'ufficio la normativa urbanistica locale applicabile al tempo dei lavori; le parti non possono limitare o sostituire tale controllo con produzioni tardive o incongrue.
• L'entrata in vigore di una norma più favorevole dopo l'ultimazione dell'opera può consolidare la legittimità dell'opera stessa (salvo giudicato o pronuncia di annullamento); pertanto, in contenziosi edilizi va sempre valutato l'effetto delle modifiche legislative sopravvenute.
• Le misure coercitive ex art. 614-bis c.p.c. (astreintes, autorizzazione a terzi per esecuzione) sono applicabili ma la loro proporzionalità, fungibilità dell'obbligo e le circostanze di fatto devono essere valutate alla luce del merito sostanziale e possono essere riconsiderate dopo il rinvio.