Risoluzione n. 105 del 21/05/2007

Plusvalenza da cessione di immobile acquistato da meno di cinque anni

La risoluzione esamina il trattamento fiscale della plusvalenza realizzata dalla cessione di un immobile acquistato nel 2002 e venduto prima del decorso di cinque anni. Il tema centrale è la verifica dell’esclusione dalla tassazione prevista per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.

Fatti esposti nell’istanza

L’istante riferisce di aver acquistato il 31 luglio 2002 un locale catastalmente classificato come C/2, con annessa tettoia e terreno circostante. Dal 9 giugno 2003 l’immobile è stato adibito ad abitazione principale e sono stati eseguiti lavori di ampliamento con modifica della destinazione urbanistica. Il 31 gennaio 2004 è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi del d.l. n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003. La variazione catastale da C/2 ad A/7 è stata denunciata all’Agenzia del Territorio solo il 15 febbraio 2006. L’istante intende cedere l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto e chiede se la plusvalenza sia imponibile.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama l’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir, secondo cui costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione:

• degli immobili acquisiti per successione;
• delle unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo tra acquisto o costruzione e cessione, siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

La norma è letta come strumento volto a colpire i guadagni di natura speculativa, presunti quando la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto o costruzione.

Interpretazione dell’abitazione principale

Per chiarire il concetto di abitazione principale, l’Agenzia richiama la circolare 2 marzo 1994, n. 1, secondo cui l’unità immobiliare destinata ad abitazione deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali da A/1 ad A/11 e deve presentare requisiti tecnici e di autonomia funzionale idonei all’uso abitativo. Non rileva, invece, l’uso di fatto difforme dalla classificazione catastale; non assumono rilievo parametri soggettivi legati alle esigenze del nucleo familiare o dell’acquirente.

Valutazione del caso concreto

Applicando tali criteri, l’Agenzia ritiene che l’immobile, acquistato come C/2 e utilizzato dall’istante come abitazione dal giugno 2003, possa considerarsi oggettivamente idoneo all’uso abitativo solo dalla data successiva al 15 febbraio 2006, quando è stato effettivamente iscritto in categoria catastale A/7. Di conseguenza, l’immobile non soddisfa il requisito dell’abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione.

Conseguenze fiscali

Se l’istante cede l’unità immobiliare prima del 31 luglio 2007, l’eventuale plusvalenza, intesa come differenza positiva tra prezzo di vendita e costo di acquisto, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir.

Regime alternativo di tassazione

La risoluzione segnala inoltre che, dal 1° gennaio 2006, per effetto dell’art. 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, è possibile optare per un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze realizzate in caso di cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. L’opzione va resa al notaio all’atto della cessione. L’aliquota ordinaria dell’imposta sostitutiva è del 20%; per le cessioni effettuate entro il 2 ottobre 2006, l’aliquota applicabile è del 12,50%.