Sentenza del 07/12/2017 n. 1757 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La controversia riguarda il trattamento fiscale degli immobili posseduti da una società che svolge esclusivamente attività di locazione immobiliare avente natura di mero godimento patrimoniale. Il punto centrale è stabilire se tali immobili siano beni merce o beni strumentali all'esercizio dell'impresa, così da consentire la deduzione degli ammortamenti e dei costi di manutenzione, oppure se debbano essere assoggettati alla disciplina degli immobili non strumentali prevista dall'articolo 90, comma 2, del TUIR.

La decisione

La sentenza ha ritenuto che, in presenza di una società immobiliare che svolge esclusivamente attività di locazione con finalità di mero godimento patrimoniale, gli immobili non siano né beni merce né beni strumentali all'attività d'impresa. Di conseguenza, gli ammortamenti e i costi di manutenzione relativi a tali immobili sono indeducibili ai sensi dell'articolo 90, comma 2, del TUIR. Sulla base del testo disponibile, l'esito è quindi sfavorevole al contribuente o alla società immobiliare.

Norme richiamate

• Articolo 90, comma 2, del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

  La norma è stata interpretata nel senso che, per gli immobili non strumentali e non qualificabili come beni merce o beni strumentali, non sono deducibili gli ammortamenti e i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo le regole ordinarie del reddito d'impresa.

Massime di principio

• Una società immobiliare che si limita alla locazione di immobili per mero godimento patrimoniale non può automaticamente qualificare tali immobili come beni strumentali o beni merce.
• La mera intestazione dell'immobile a una società e il suo utilizzo nell'attività di locazione non sono sufficienti, da soli, a rendere deducibili ammortamenti e costi di manutenzione.
• Per ottenere la deduzione dei costi occorre dimostrare una concreta funzione strumentale dell'immobile rispetto all'attività d'impresa oppure la sua qualificazione come bene merce nell'ambito di un'attività effettivamente orientata alla vendita o alla produzione.
• Quando l'attività consiste esclusivamente nella gestione statica e nella percezione dei canoni di locazione, gli immobili possono essere considerati non strumentali e soggetti alla disciplina limitativa dell'articolo 90, comma 2, del TUIR.
• La qualificazione fiscale dipende dalla natura effettiva dell'attività svolta e dalla funzione concreta dell'immobile, non soltanto dalla forma societaria o dalla contabilizzazione adottata.