Sentenza del 23/03/2022 n. 1383 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Controversia sull'IMU dovuta per un immobile interessato da lavori di radicale ristrutturazione e trasformazione ai sensi dell'art. 31 della L. 457/78: l'ente impositore aveva determinato la base imponibile includendo elementi del fabbricato in corso d'opera, mentre il ricorrente contestava che, fino al completamento o all'effettivo utilizzo, va considerato solo il valore dell'area edificabile ai sensi dell'art. 5, co. 6, del d.lgs. n. 504/1992.

La decisione

I giudici di secondo grado hanno ritenuto illegittimo l'operato dell'ente impositore: per immobili sottoposti a radicale ristrutturazione/trasformazione ai sensi dell'art. 31 L. 457/78 la base imponibile IMU deve essere determinata sul valore dell'area edificabile, calcolata secondo l'art. 5, co. 6, del d.lgs. n. 504/1992, sottraendo il valore del fabbricato in corso d'opera. Non è consentito computare il valore del fabbricato in corso d'opera fino alla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato ristrutturato sia comunque utilizzato. In mancanza di tale applicazione dell'art. 5, co. 6, l'azione impositiva comunale è illegittima.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504/1992, art. 5, co. 6

  La base imponibile per l'IMU, nel caso di interventi di ristrutturazione/trasformazione, deve fare riferimento al valore dell'area edificabile; fino al completamento o all'effettivo utilizzo non va computato il valore del fabbricato in corso d'opera.

• L. n. 457/1978, art. 31

  Individua gli interventi di radicale ristrutturazione e trasformazione; se l'immobile è interessato da tali lavori, il trattamento fiscale ai fini IMU deve tener conto della particolare condizione di fabbricato in corso di ristrutturazione.

• Cass., n. 14111/2017 (giurisprudenza)

  Conferma il principio che, fino all'ultimazione dei lavori o all'effettivo utilizzo, non va computato il valore del fabbricato in corso d'opera nella base imponibile IMU, dovendosi considerare esclusivamente il valore dell'area.

Massime di principio

• Se un immobile è soggetto a lavori di radicale ristrutturazione/trasformazione ai sensi dell'art. 31 L. 457/78, per il calcolo dell'IMU va considerato soltanto il valore dell'area edificabile fino al completamento dei lavori o all'effettivo utilizzo.
• Il valore del fabbricato in corso d'opera non deve essere incluso nella base imponibile IMU fino alla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, fino alla data di utilizzo del fabbricato ristrutturato.
• La determinazione della base imponibile deve seguire l'art. 5, co. 6, del d.lgs. n. 504/1992; l'omissione di questo criterio da parte dell'ente impositore rende illegittima l'iscrizione a ruolo o l'imposizione.
• In casi simili il contribuente può contestare l'atto impositivo citando la giurisprudenza di legittimità (es. Cass. n. 14111/2017) a sostegno della esclusione del valore del fabbricato in corso d'opera.
• La verifica della legittimità dell'azione comunale richiede una valutazione separata del valore dell'area e del valore del fabbricato in corso d'opera; l'ente deve documentare correttamente i criteri adottati.