Cassazione Civile, Ordinanza n. 30935/2025 del 25/11/2025

Esito

La controversia

I promittenti venditori avevano convenuto il promissario acquirente chiedendo che fosse dichiarata l'inefficacia di un contratto preliminare di vendita immobiliare, sostenendo che il preliminare fosse subordinato a una condizione sospensiva consistente nel rilascio della concessione in sanatoria per alcuni abusi edilizi e che tale condizione non si fosse avverata; domandavano inoltre il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno per l'occupazione illegittima. Il convenuto aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale di esecuzione specifica del preliminare e, in subordine, risarcimento del danno per inadempimento. I motivi di ricorso per cassazione censuravano la sentenza d'appello per violazione degli artt. 1457, 1183, 1353 c.c., 40 l. n. 47/1985, nonché per omesso esame di fatti decisivi: secondo i ricorrenti, il preliminare contemplava una condizione legale o implicita di efficacia legata al rilascio della sanatoria; inoltre la Corte d'appello avrebbe errato nel ritenere ancora possibile la sanatoria, nonostante la comunicazione comunale circa l'impossibilità di edificare in assenza di nulla-osta paesaggistico e piano di recupero territoriale.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto entrambi i motivi, confermando la decisione di merito. Ha ritenuto corretta l'esclusione della condizione sospensiva volontaria, perché non risultava dalla scrittura contrattuale, nella quale era menzionata solo la presentazione dell'istanza di sanatoria e il pagamento delle oblazioni. Ha altresì escluso che potesse operare una condizione legale di efficacia nel preliminare: gli artt. 33 e 40 l. n. 47/1985 si riferiscono agli atti di trasferimento e non ai contratti preliminari, i quali hanno effetti meramente obbligatori; per essi la mancanza delle indicazioni urbanistiche richieste dalla legge non determina inefficacia, ma può soltanto impedire l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. Poiché la domanda era fondata sull'assunto, ritenuto infondato, dell'inefficacia del preliminare, restava assorbita ogni questione sul termine per il rilascio della sanatoria. Ricorso rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1457 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma la Corte non lo ha ritenuto decisivo poiché ha escluso in radice l'esistenza di una condizione sospensiva di efficacia del preliminare.

• art. 1183 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in relazione al termine di adempimento, ma la questione è stata ritenuta irrilevante una volta esclusa l'inefficacia del contratto.

• art. 1353 c.c.

  La Corte esclude che il preliminare fosse subordinato a una condizione sospensiva, legale o volontaria, ai sensi di questa norma.

• art. 33 l. n. 47/1985

  Si applica agli atti di trasferimento e non ai contratti preliminari; per questi ultimi non opera come condizione legale di efficacia.

• art. 40 l. n. 47/1985

  Si applica agli atti di trasferimento aventi ad oggetto costruzioni e ai preliminari solo per gli aspetti formali richiamati dalla giurisprudenza, non come causa di inefficacia del preliminare.

• art. 2932 c.c.

  La mancanza del permesso edilizio o della sanatoria può impedire soltanto l'esecuzione specifica del preliminare e la pronuncia costitutiva sostitutiva del contratto definitivo.

• art. 1256, primo comma, c.c.

  Richiamato dai ricorrenti nel secondo motivo, ma non ritenuto idoneo a mutare l'esito della controversia.

• art. 146, commi secondo e quarto, d.lgs. n. 42/2004

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l'impossibilità della sanatoria, ma la Corte non ha accolto tale impostazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro per quantificare l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il contratto preliminare di vendita immobiliare ha natura obbligatoria: la disciplina urbanistico-edilizia che impone menzioni o requisiti negli atti di trasferimento non si traduce automaticamente in una condizione legale di efficacia del preliminare.
• La mancanza del titolo edilizio o della sanatoria non determina, di per sé, l'inefficacia del preliminare, ma può incidere sull'ammissibilità dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e sulla possibilità di stipulare validamente il definitivo.
• Una condizione sospensiva del preliminare relativa al rilascio della sanatoria esiste solo se risulta in modo chiaro dalla volontà contrattuale; non può essere presunta in via automatica.
• Quando la domanda giudiziale è costruita sull'assunto errato dell'inefficacia del contratto, restano assorbite le ulteriori questioni sul termine di adempimento e sulla successiva praticabilità della sanatoria.
• Le norme urbanistiche che disciplinano la circolazione degli immobili abusivi operano, nei limiti indicati dalla giurisprudenza, come requisiti formali degli atti di trasferimento e non come regole generali di validità/efficacia di ogni fase negoziale preliminare.

Come è indicizzato