Cassazione Civile, Ordinanza n. 09686/2026 del 15/04/2026

Esito

La controversia

Tre soggetti, promissari acquirenti di una villetta bifamiliare con annesso rustico, convenivano in giudizio i proprietari-venditori chiedendo l'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni, deducendo di aver versato una consistente caparra e di aver scoperto, dopo il contratto, la pendenza di una domanda giudiziale di rivendica o servitù trascritta sull'immobile e la mancanza di agibilità del piano terra. Nel corso del giudizio, a seguito di CTU, mutavano la domanda in recesso con richiesta del doppio della caparra. I venditori si opponevano, chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del preliminare per inadempimento degli acquirenti e la restituzione dell'immobile, oltre ai danni da occupazione, sostenendo che la pendenza della causa col vicino era nota agli acquirenti e che l'immobile era urbanisticamente regolare. Il Tribunale dichiarava la nullità del preliminare per abusi edilizi, disponeva restituzioni reciproche e un'indennità di occupazione. La Corte d'appello, in parziale riforma, escludeva la nullità del contratto, rigettava la domanda di recesso e quella di doppia caparra, rigettava il risarcimento per occupazione e confermava per il resto. I ricorrenti per cassazione denunciavano: 1) ultrapetizione e violazione degli artt. 112, 343 e 346 c.p.c. per avere la Corte d'appello esaminato la domanda riconvenzionale di risoluzione non riproposta; 2) violazione dell'art. 2909 c.c. per avere rimesso in discussione affermazioni della sentenza di primo grado che essi ritenevano coperte da giudicato; 3) violazione dell'art. 1385 c.c. per avere la Corte effettuato una valutazione comparativa degli inadempimenti e negato il recesso; 4) nullità della sentenza per motivazione apparente e contrasto insanabile tra il riconoscimento della validità del preliminare e la conferma di statuizioni restitutorie fondate sulla precedente nullità. La Cassazione ha respinto i primi tre motivi, ritenendo che i fatti difensivi dei venditori fossero rilevabili d'ufficio se ritualmente acquisiti, che il giudicato non si formi su affermazioni solo incidentali della motivazione e che il recesso ex art. 1385 c.c. presupponga una valutazione comparativa degli inadempimenti e della loro non scarsa importanza. Ha invece accolto il quarto motivo, rilevando un contrasto irriducibile e una motivazione apparente nella sentenza d'appello, poiché, dopo aver escluso la nullità del preliminare, aveva mantenuto statuizioni restitutorie e affermato apoditticamente che la condanna alla restituzione della caparra fosse coperta da giudicato. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione per riesaminare le statuizioni dipendenti dalla perdurante validità del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto soltanto il quarto motivo di ricorso, rigettando i primi tre. Ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, affinché riesamini le statuizioni dipendenti dall'affermata validità del contratto preliminare, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità. Il giudice di legittimità ha escluso l'ultrapetizione e la violazione del giudicato dedotte dai ricorrenti, ha ritenuto corretta la valutazione comparativa degli inadempimenti ai fini del recesso ex art. 1385 c.c., ma ha ravvisato un vizio di motivazione, qualificato come contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e motivazione meramente apparente, nella parte in cui la Corte d'appello aveva confermato le restituzioni pur negando la nullità del preliminare.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come domanda originaria di esecuzione in forma specifica del preliminare, poi trasformata in domanda di recesso con richiesta del doppio della caparra

• art. 1385 c.c.

  il recesso collegato alla caparra confirmatoria presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, da valutarsi comparativamente tra le condotte delle parti

• art. 1455 c.c.

  è necessario verificare la non scarsa importanza dell'inadempimento in relazione all'interesse della controparte e all'utilità del contratto

• art. 112 c.p.c.

  invocato come parametro del divieto di ultrapetizione; la Corte esclude che vi sia stato superamento del divieto, perché i fatti difensivi potevano essere valutati d'ufficio se ritualmente acquisiti

• art. 343 c.p.c.

  richiamato in relazione alla mancata riproposizione in appello della domanda riconvenzionale

• art. 346 c.p.c.

  richiamato per sostenere la mancata riproposizione delle domande/eccezioni in appello

• art. 2909 c.c.

  il giudicato sostanziale si forma solo su ciò che è stato oggetto della decisione, non su mere affermazioni incidentali o premesse non necessarie

• art. 324 c.p.c.

  richiamato come riflesso del giudicato formale, a fondamento della delimitazione dell'efficacia del giudicato sostanziale

• art. 336, primo comma, c.p.c.

  la riforma della decisione principale si estende alle statuizioni dipendenti da quella riformata

• art. 132 c.p.c.

  richiamato quale norma sulla struttura della sentenza, con rilievo della nullità in caso di motivazione apparente o insanabilmente contraddittoria

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  utilizzato come vizio denunciabile per nullità della sentenza per motivazione apparente o contrasto irriducibile

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  utilizzato come parametro dei motivi per violazione di legge

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  richiamato per delimitare il sindacato di legittimità sulla motivazione al minimo costituzionale

• art. 12 preleggi

  richiamato per l'interpretazione della riforma dell'art. 360 n. 5 c.p.c.

Massime di principio

• Quando una parte contrappone alla domanda avversaria fatti estintivi, impeditivi o modificativi già ritualmente emersi nel processo, il giudice può valorizzarli d'ufficio, purché non si tratti di eccezioni in senso stretto riservate all'iniziativa di parte e nel rispetto delle preclusioni del rito.
• Il giudicato sostanziale copre soltanto il decisum e i passaggi motivazionali che costituiscono premessa necessaria e indefettibile della decisione; non si estende alle affermazioni incidentali o meramente argomentative contenute nella motivazione.
• Il recesso collegato alla caparra confirmatoria presuppone non solo un inadempimento della controparte, ma anche la verifica della sua non scarsa importanza e una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti per stabilire quale abbia reso non più apprezzabile l'utilità del contratto.
• La riforma o cassazione della statuizione principale travolge anche le conseguenze dipendenti da essa, ai sensi dell'art. 336, primo comma, c.p.c.; non è coerente mantenere effetti restitutori fondati sulla precedente statuizione riformata senza una autonoma base giuridica e una motivazione esplicita.
• Ricorre nullità della sentenza quando la motivazione, pur graficamente presente, è meramente apparente o contiene un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, tale da impedire la comprensione del percorso logico-giuridico seguito dal giudice.

Come è indicizzato