Sentenza del 11/01/2017 n. 36 - Comm. Trib. Prov. Mantova

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'assoggettamento a tassazione separata, ai fini IRPEF, della plusvalenza derivante dalla cessione onerosa di un terreno sul quale insisteva già un fabbricato. Il contribuente contestava che il terreno potesse essere qualificato come suscettibile di utilizzazione edificatoria, nonostante fosse stata presentata una domanda edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell'immobile.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF dei redditi diversi e delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili

  Sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La tassazione richiede che il bene ceduto sia un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Tale qualificazione non si applica automaticamente a un'area sulla quale insiste già un fabbricato.

• Principio interpretativo sulle cessioni di terreni con fabbricato esistente

  Ciò non vale per le cessioni a titolo oneroso di terreni sui quali già insiste un fabbricato, neppure qualora sia stata presentata domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile.

  La presenza di un fabbricato esistente caratterizza il bene ceduto come immobile edificato; una successiva intenzione o procedura amministrativa di demolizione e ricostruzione non trasforma, di per sé, la cessione in cessione di terreno edificabile.

Massime di principio

• Per applicare la tassazione della plusvalenza dei terreni edificabili occorre verificare la natura concreta del bene al momento della cessione, non soltanto la destinazione urbanistica astratta dell'area.
• La presenza di un fabbricato già esistente impedisce, in linea generale, di qualificare la cessione come cessione di terreno edificabile ai fini della specifica disciplina IRPEF.
• La presentazione di una domanda di demolizione e ricostruzione non è sufficiente a modificare la natura fiscale del bene ceduto.
• Per determinare il trattamento fiscale rilevano il contenuto effettivo dell'atto di vendita e le caratteristiche del bene ceduto al momento della cessione; eventuali progetti futuri o interventi edilizi programmati non sono decisivi da soli.