Cassazione Civile, Sentenza n. 16374/2020 del 30/07/2020

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo alla compravendita di un terreno a Roma (Prenestino Centocelle, rogito 26.4.2006). L'Ufficio aveva rivalutato il valore del terreno da €200.000 a €285.000 sulla base di una perizia dell'Agenzia del Territorio. La ricorrente deduceva che la perizia si era basata esclusivamente sulle quotazioni OMI (non idonee a prova), che il valore accertato era superiore alle comparazioni (che riguardavano immobili finiti) e che era stata applicata erroneamente la norma urbanistica (art. 22 NTA del PRG invece dell'art. 45, ritenendo il terreno parte di tessuto di espansione novecentesca). Contestazione principale: illegittimità della rettifica per insufficienza probatoria e errata qualificazione urbanistica.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la CTR avesse adeguatamente motivato il proprio giudizio: la perizia dell'Agenzia del Territorio non si era limitata alle sole quotazioni OMI, ma aveva considerato anche un sopralluogo, compravendite comparabili nella zona e la differenziazione d'uso di parti dell'area (mq 250 per commerciale, mq 181 per parcheggio). Le doglianze della ricorrente che si risolvevano in un riesame del merito sono state dichiarate inammissibili; inoltre la censura relativa all'applicabilità dell'art. 22 NTA (versus art. 45) è stata ritenuta non tempestivamente sollevata nei gradi di merito e quindi non esaminabile in cassazione. Condanna della ricorrente alle spese processuali (€2.500,00 oltre spese prenotate a debito) e riconoscimento dell'obbligo, se dovuto, del versamento aggiuntivo del contributo unificato ai sensi della normativa vigente (L. 228/2012 e art.13 DPR 115/2002).

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.

  art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.

  Norma invocata come motivo di cassazione per vizio di legge. La Corte ha utilizzato tale parametro per valutare la censura di violazione di legge relativa alla motivazione sulla determinazione del valore.

• artt. 51 e 52 d.P.R. 131/1986

  articoli 51 e 52 d.P.R. 131/1986

  Rilevati dalla ricorrente come norme rilevanti alla liquidazione dell'imposta di registro; la Corte non ha ritenuto che la motivazione della CTR avesse violato tali disposizioni, avendo l'ufficio fornito elementi integrativi alla mera consultazione OMI.

• art. 22 norme tecniche di attuazione allegate al P.R.G. (delib. cons. comunale n. 33/2003)

  art. 22 delle norme tecniche di attuazione allegate al P.R.G. adottato con delibera del consiglio comunale n. 33/2003

  La ricorrente eccepiva l'erronea applicazione di tale norma; la Corte ha rilevato però che la questione non era stata tempestivamente e specificamente dedotta nei gradi di merito e quindi non poteva essere esaminata in cassazione.

• art. 45 norme tecniche di attuazione allegate al P.R.G. (delib. cons. comunale n. 33/2003)

  art. 45 delle medesime norme tecniche di attuazione

  Richiamato dalla ricorrente come norma ritenuta applicabile al terreno (tessuto di espansione novecentesca); la Corte ha escluso l'esame perché la relativa censura non era stata svolta nei precedenti gradi di giudizio.

• L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17; art. 13, comma 1 quater D.P.R. 115/2002

  L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (introduzione art. 13, comma 1 quater al DPR 115/2002)

  Normativa richiamata per disporre l'obbligo, in caso di rigetto del ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013, del versamento di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti.

• Giurisprudenza di legittimità citata (principio sulle quotazioni OMI)

  Cass. n. 2155/2019; Cass. n. 9474/2017; Cass. n. 11439/2018; Cass. n. 25707/2015; Cass. n. 18651/2016; Cass. n. 21813/2018

  La Corte ha richiamato l'orientamento secondo cui le quotazioni OMI non costituiscono prova tipica del valore venale in comune commercio e che un avviso di rettifica fondato solo su OMI è insufficiente; sono richiesti ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (sopralluogo, comparazioni, parametri urbanistici, ecc.).

Massime di principio

• Le quotazioni OMI, prese isolate, non costituiscono prova piena del valore venale: l'Amministrazione deve integrare con elementi specifici (sopralluogo, comparazioni di compravendite similari, analisi della posizione urbanistica e differenziazione d'uso) per giustificare una rettifica.
• In cassazione sono ammissibili solo le censure già tempestivamente e specificamente svolte nei gradi di merito; questioni nuove o dedotte genericamente per la prima volta in cassazione sono inammissibili.
• Un ricorso che si risolve in una mera richiesta di revisione del merito dei fatti e della valutazione delle prove è inammissibile in cassazione; occorre dimostrare violazioni di legge o vizi motivazionali rilevanti.
• Se il ricorso è proposto dopo il 30/01/2013 e viene respinto, può sussistere l'obbligo di versamento di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, ai sensi della L. 228/2012 e del DPR 115/2002.
• Per contestare la determinazione del valore di un immobile nel contesto tributario è utile produrre in grado di merito prove tecniche dettagliate (perizia propria, sopralluogo, confronti su immobili effettivamente commerciati, elementi urbanistici) per controbattere la perizia dell'Ufficio.