Sentenza del 29/03/2022 n. 10025 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia verteva sulla rettifica della base imponibile ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale relativa alla compravendita di un terreno dichiarato edificabile: l'Ufficio aveva ritenuto che al momento dell'atto il terreno fosse già trasformato in fabbricato tipo villino (quindi valore maggiore) mentre la contribuente contestava che, alla data dell'atto, il fabbricato non era ultimato e quindi il bene doveva essere tassato come terreno edificabile. In cassazione sono stati sollevati cinque motivi: (i) presunta extrapetizione e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; (ii) motivazione apparente; (iii) violazione dell'onere della prova (art. 2697 c.c.) e delle norme sul valore imponibile (DPR n.131/1986 art.43 e artt.51-52) per mancata dimostrazione che il villino fosse esistente alla data dell'atto; (iv) omesso esame di prove decisive fornite dalla ricorrente circa l'effettivo stato dei lavori alla data di compravendita; (v) violazione del principio per cui va considerato il valore del bene alla data dell'atto, non i mutamenti sopravvenuti.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto i motivi relativi a extrapetizione e motivazione, ritenendo legittimo che il giudice d'appello motivi su elementi di fatto desumibili dagli atti; ha invece accolto il terzo e il quinto motivo (assorbendo il quarto), affermando che l'Ufficio non aveva fornito la prova che il fabbricato fosse ultimato o in uso alla data dell'atto e che, ai sensi del DPR 131/1986 art.43, la base imponibile va determinata in relazione allo stato del bene alla data dell'atto. Di conseguenza la sentenza della Commissione Tributaria Regionale è stata cassata e la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso della società contribuente. Le spese dei gradi di merito sono compensate, mentre la parte soccombente è condannata al rimborso delle spese di cassazione quantificate in euro 2.300,00 per compensi e 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43, comma 1, lett. a)

  "per i contratti a titolo oneroso... la base imponibile ... è costituita... dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto"

  La base imponibile si determina sullo stato di fatto e di diritto dell'immobile alla data dell'atto; mutamenti sopravvenuti dopo la data non rilevano a meno che non sia dimostrata l'ultimazione o l'utilizzazione antecedente dell'immobile

• D.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52

  Norme correlate alla determinazione del valore catastale e degli elementi per la tassazione; richiamate in relazione ai criteri di valutazione della consistenza dell'immobile

• Art. 2697 c.c.

  L'amministrazione che rettifica la base imponibile, dopo l'impugnazione del contribuente, è tenuta a provare gli elementi costitutivi del proprio diritto (onere della prova a carico dell'Erario)

• Art. 112 c.p.c. (principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato)

  Il giudice d'appello può confermare la decisione di merito anche sulla base di ragioni diverse purché rimanga nell'ambito del petitum e della causa petendi e si fondi su elementi di fatto presenti negli atti

• Art. 360-bis c.p.c., n. 1

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato ai casi di violazione di legge (motivazione mancante, apparente o contraddittoria); doglianze generiche sulla motivazione sono inammissibili

Massime di principio

• Per la determinazione della base imponibile rileva lo stato di fatto e di diritto del bene alla data dell'atto: lavori iniziati ma non ultimati o non posti in utilizzo non trasformano automaticamente la natura del bene ai fini fiscali
• L'amministrazione, una volta impugnata la rettifica, deve provare che il fabbricato fosse effettivamente esistente (ultimato o utilizzato) alla data dell'atto; elementi quali permessi di costruire, comunicazioni di inizio lavori e DURC possono supportare ma non sostituiscono la prova dell'ultimazione o dell'uso
• Il giudice d'appello può basare la decisione su fatti desumibili dagli atti anche se diversi dalle ragioni adottate in primo grado, purché resti entro i limiti del petitum e della causa petendi
• I ricorsi per carenza di motivazione sono esaminati restringendo il sindacato di legittimità ai casi di motivazione assente, apparente o contraddittoria; contestazioni generiche della motivazione sono spesso inammissibili
• In situazioni analoghe il contribuente ha buone possibilità di successo se dimostra che, alla data dell'atto, non sussistevano i presupposti di fabbricato ultimato o di utilizzazione, mentre l'Amministrazione deve fornire prove stringenti dell'effettiva trasformazione già avvenuta