Sentenza del 23/04/2020 n. 8074 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la rettifica/ liquidazione dell'Agenzia delle Entrate che aveva rideterminato il valore venale di un immobile comprato il 14 ottobre 2005. Contestano che il contratto fosse di natura aleatoria o di vendita di cosa futura perché l'immobile era destinato a demolizione nell'ambito di un programma di riqualificazione urbana (sostituzione edilizia), sicché il bene sarebbe stato privo di valore (valore zero) e non soggetto a rettifica secondo il metodo sintetico comparativo. Denunciano altresì omesso esame di fatti decisivi con riguardo alla demolizione e all'effettiva titolarità del diritto trasferito (sulla quale incideva l'eventuale esproprio) e deducono la questione della doppia imposizione rispetto ad un successivo acquisto soggetto ad IVA.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi: il contratto è stato qualificato come una vendita di cosa presente (non una vendita di cosa futura né un contratto aleatorio), perché la res esisteva all'atto e non risultavano pattuizioni che avessero reso commutativo il contratto in aleatorio. Il Collegio ha confermato la legittimità della rettifica di valore operata dall'Amministrazione valorizzando il dato comparativo effettivamente utilizzato (un altro appartamento similare ricadente nello stesso programma di sostituzione) e richiamando il principio del D.P.R. n.131/1986 secondo cui nella valutazione devono considerarsi condizioni attuali e potenziali utilizzazioni dell'oggetto alla data dell'atto. Le censure di omesso esame sono state rigettate per difetto di autosufficienza e perché i fatti evocati (esecuzione della demolizione, esistenza di superficie di sedime non edificabile) non risultano dimostrati o non erano decisivi. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza. I ricorrenti sono condannati alle spese di giudizio in favore dell'Agenzia delle Entrate e a un'ulteriore somma a titolo di contributo unificato se dovuta.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986

  artt. 20, 21, 43, 51, comma 2

  Il valore del bene trasferito deve essere determinato con riferimento alla data dell'atto tenendo conto sia delle condizioni attuali che delle potenziali utilizzazioni; ciò giustifica l'utilizzo di dati comparativi e la valutazione del valore venale anche considerando il programma di riqualificazione.

• Codice di Procedura Civile

  art. 360 c.p.c. comma 1 nn. 3, 4 e 5; artt. 115, 116, 112

  Le censure in cassazione sono ammissibili solo se autosufficienti; l'apprezzamento delle prove e la valutazione del merito non sono sindacabili in sede di legittimità. L'omesso esame di un fatto decisivo è valutabile solo se il fatto è storico, risulta dagli atti o dalla sentenza, è stato discusso tra le parti e la sua considerazione avrebbe potuto mutare l'esito.

• Codice Civile

  Ai fini della distinzione tra vendita di cosa futura e vendita di cosa presente, occorre verificare la reale esistenza della cosa al momento del contratto; nel caso la res era esistente quindi non si applica la vendita di cosa futura.

• D.L. 22 giugno 2012 n. 83, conv. L. 7 agosto 2012 n. 134

  art. 54, comma 1, lett. b (riforma art. 360 c.p.c.)

  La riforma ha ristretto l'ambito dell'omesso esame di fatto decisivo in cassazione richiedendo che il fatto sia stato oggetto di discussione tra le parti e rilevante per l'esito.

• D.P.R. n. 115/2002

  Prevede l'obbligo, in determinate ipotesi di soccombenza, del versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nei casi di compravendita di immobili oggetto di ordinanze di demolizione o inseriti in programmi di riqualificazione, il giudice valuta la natura sostanziale del contratto: se la cosa esiste al momento della vendita si tratta di vendita di cosa presente e non di vendita di cosa futura o di contratto aleatorio, salvo clausole contrattuali che espressamente introducano un'alea sulle prestazioni.
• Per la determinazione del valore ai fini fiscali è legittimo considerare, alla data dell'atto, sia lo stato attuale del bene sia le potenziali utilizzazioni derivanti da programmi urbanistici o convenzioni: ciò può giustificare rettifiche basate su comparazioni con immobili similari ricadenti nello stesso programma.
• La doglianza per omesso esame di fatti decisivi in cassazione richiede che il fatto sia storico, risultante dagli atti o dalla sentenza, sia stato oggetto di discussione tra le parti e che la sua considerazione avrebbe potuto cambiare l'esito; meramente evocare nuovi profili non dibattuti in primo grado o in appello e non riportati con autosufficienza nel ricorso è inammissibile.
• La censura sulla duplicazione dell'imposizione (doppia imposizione) deve essere sollevata e motivata nei gradi antecedenti e con autosufficienza nel ricorso in cassazione, altrimenti non sarà esaminata.
• In sede di ricorso per cassazione non è possibile rinnovare o introdurre profili fattuali non trattati o non chiaramente delineati nei motivi di appello: la Corte di legittimità verifica la corretta applicazione del diritto e requisiti formali/sostanziali dei motivi, non riedeputa il merito probatorio.