Cassazione Civile, Ordinanza n. 30921/2025 del 25/11/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso con cui l'Amministrazione finanziaria ha revocato le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, recuperando l'IVA ordinaria anziché quella al 4%, sull'assunto che l'immobile acquistato nel 2007, pur accatastato in categoria A/2 e venduto come abitazione civile, dovesse considerarsi non agevolabile perché inserito in un complesso edilizio turistico-ricettivo realizzato su area urbanisticamente destinata a zona D2. La contribuente ha impugnato la decisione della CTR che aveva accolto l'appello dell'Ufficio, deducendo tre censure: violazione delle norme sul regime IVA e sulle agevolazioni "prima casa" per non avere il giudice considerato la perdurante classificazione catastale A/2 dell'immobile e l'assenza di un atto formale di variazione catastale; violazione della disciplina IVA e del decreto sui criteri del 1969, perché la CTR aveva dato rilievo alla destinazione urbanistica del terreno e alla natura del complesso, trascurando che le agevolazioni dipendono dalle caratteristiche effettive dell'unità immobiliare e non dalla categoria D2; violazione della nota II-bis, perché al momento del trasferimento il bene risultava regolarmente accatastato come civile abitazione, con dichiarazioni quindi non mendaci e mai smentite da accertamenti di fatto.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati congiuntamente i tre motivi. Ha affermato che, ai fini dell'aliquota IVA agevolata del 4% per l'acquisto della prima casa, occorre guardare agli elementi strutturali e funzionali della singola unità immobiliare e alla classificazione catastale definitivamente stabilita, rilevando che è irrilevante la sola destinazione urbanistica dell'area su cui insiste il fabbricato. Poiché la sentenza impugnata aveva considerato soltanto la destinazione urbanistica del terreno e non anche la classificazione catastale A/2 e le caratteristiche dell'immobile, la Corte ha cassato la decisione della CTR e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario della contribuente e annullando l'atto impositivo. Le spese sono state poste a carico dell'Agenzia delle Entrate.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  È stato utilizzato quale parametro di deduzione dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità della sentenza.

• art. 16 d.P.R. n. 633/1972

  Rileva per l'applicazione dell'aliquota IVA agevolata del 4% agli acquisti di case di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni previste dalla Nota II-bis.

• Tabella A, Parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633/1972

  «case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969... ancorchè non ultimate, purchè permanga l'originaria destinazione»

  L'agevolazione IVA spetta se l'unità immobiliare ha caratteristiche di abitazione non di lusso e permane l'originaria destinazione abitativa; in caso di dichiarazione mendace o rivendita entro cinque anni si applica il recupero dell'imposta e la sanzione.

• d.m. 2 agosto 1969

  È il parametro richiamato per stabilire se l'abitazione sia 'non di lusso'.

• art. 1, Nota II-bis, Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  «Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3 per cento... devono ricorrere le seguenti condizioni»

  Le condizioni per l'agevolazione prima casa si riferiscono alle caratteristiche e ai requisiti soggettivi dell'acquirente e dell'immobile; per le cessioni soggette a IVA le dichiarazioni possono essere rese anche nel preliminare e, in caso di dichiarazione mendace o rivendita entro cinque anni, operano recupero d'imposta e sanzioni.

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  Consente la decisione nel merito da parte della Cassazione quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 1, comma 336, L. n. 311/2004

  È invocato dal ricorrente per sostenere che la variazione catastale non poteva discendere da una mera nota comunale, ma la Corte non fonda la decisione su tale norma.

• art. 6 d.P.R. n. 1142/1949

  Richiamato nei motivi per contestare il valore attribuito alla diversa classificazione catastale.

• d.m. Finanze n. 701/1994

  Richiamato nei motivi con riferimento alle regole sul classamento catastale.

• d.m. n. 218/1969

  Richiamato nei motivi sul criterio di individuazione delle abitazioni di lusso/non di lusso.

• art. 16 d.P.R. n. 633/1973

  Citato per errore materiale nel ricorso, ma il riferimento sostanziale è al d.P.R. n. 633/1972.

• art. 1, Nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  Norma centrale per verificare le condizioni dell'agevolazione 'prima casa'.

Massime di principio

• Ai fini dell'aliquota IVA agevolata per l'acquisto della prima casa, l'indagine sulla natura dell'immobile va condotta sulle caratteristiche strutturali e funzionali della singola unità e sulla sua classificazione catastale definitivamente attribuita, non sulla sola destinazione urbanistica dell'area o del complesso edilizio in cui essa insiste.
• La permanenza di un'accatastamento in categoria A/2, in assenza di una variazione catastale formale, è elemento rilevante per l'applicazione dell'agevolazione, se l'immobile è stato concretamente trasferito e destinato come abitazione non di lusso.
• Per recuperare l'IVA ordinaria e negare l'agevolazione, l'Ufficio deve fondare la pretesa su presupposti normativi e fattuali coerenti con la disciplina dell'agevolazione, non potendo sostituire alla verifica della singola unità una valutazione esclusivamente urbanistica del contesto.
• Quando la causa è decisa sulla base di un errore di diritto e non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la sentenza e decidere direttamente nel merito, annullando l'atto impugnato.

Come è indicizzato