Risoluzione n. 210 del 11/08/2009

Rivalutazione degli immobili d'impresa ex art. 15, commi 16 e seguenti, D.L. n. 185/2008

La risoluzione affronta l'ambito applicativo della rivalutazione dei beni immobili d'impresa prevista dall'articolo 15, commi 16 e seguenti, del decreto-legge 29 novembre 2008, n. 185. L'Agenzia delle Entrate chiarisce quando il requisito della presenza del bene nel patrimonio dell'impresa debba considerarsi soddisfatto, anche in assenza di un bilancio formale al 31 dicembre 2007.

Quesito sottoposto

L'istante chiede se la disciplina della rivalutazione possa applicarsi anche a:

• beni immobili detenuti da consorzi assoggettati a liquidazione coatta amministrativa e tornati in bonis nel 2008;
• un immobile ceduto gratuitamente da una cooperativa nel 1999 e successivamente rientrato nella disponibilità della stessa per effetto di una sentenza del 2008, che ha dichiarato nullo l'atto di cessione.

Soluzione proposta dal contribuente

Secondo il contribuente, la rivalutazione dovrebbe essere ammessa in entrambe le ipotesi, anche se i beni non risultano formalmente iscritti nei bilanci chiusi al 31 dicembre 2007, poiché sussisterebbe comunque una sostanziale presenza del bene nel patrimonio del soggetto che effettua la rivalutazione.

Quadro normativo richiamato

L'Agenzia richiama il comma 16 dell'articolo 15 del D.L. n. 185/2008, che consente di rivalutare i beni immobili, con esclusione:

• delle aree fabbricabili;
• degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività d'impresa; sempreché risultino dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007.

Il comma 17 stabilisce inoltre che la rivalutazione debba essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007.

Principio generale sulla rivalutazione

In via generale, per poter rivalutare un immobile è necessario che esso risulti:

• nel bilancio dell'esercizio in corso al 31 dicembre 2007;
• nel bilancio dell'esercizio successivo, nel quale viene effettuata la rivalutazione.

La risoluzione richiama sul punto la circolare n. 11/E del 19 marzo 2009.

Finalità del requisito della presenza nei bilanci

L'Agenzia precisa che la presenza del bene sia nell'esercizio in cui si effettua la rivalutazione, sia in quello immediatamente precedente, sulla base di un diritto di proprietà o di altro diritto reale, serve a escludere dalla rivalutazione i beni di acquisizione più recente.

Tale finalità può ritenersi soddisfatta anche in situazioni particolari in cui, pur mancando un bilancio formale, sia possibile dimostrare oggettivamente la presenza dei beni nel patrimonio dell'impresa nei due esercizi di riferimento.

Richiamo a un precedente chiarimento

Viene richiamato l'esempio delle imprese in contabilità semplificata, che possono rivalutare i beni acquisiti entro il 31 dicembre 2007 se risultano:

• dal registro dei beni ammortizzabili, se istituito;
• oppure dal registro degli acquisti tenuto ai fini IVA. Anche questo richiamo è effettuato in coerenza con la circolare n. 11/E del 2009.

Applicazione al caso dei consorzi tornati in bonis

Per i consorzi assoggettati a liquidazione coatta amministrativa e tornati in bonis nel corso del 2008, l'Agenzia ritiene che la rivalutazione sia possibile se:

• i beni immobili risultano nel bilancio relativo all'esercizio 2008;
• e risultano iscritti, alla data del 31 dicembre 2007, nel rendiconto patrimoniale redatto dal commissario liquidatore oppure nel registro dei beni ammortizzabili.

In tal caso, il maggior valore può essere iscritto sui beni immobili nel bilancio 2008.

Applicazione al caso dell'immobile ceduto e poi dichiarato nullo

Quanto all'immobile ceduto a titolo gratuito e successivamente rientrato nella disponibilità della cooperativa per effetto della sentenza di nullità dell'atto di cessione, l'Agenzia osserva che la dichiarazione di nullità determina civilisticamente l'inefficacia del contratto fin dal momento della sua conclusione.

Di conseguenza, l'immobile deve considerarsi giuridicamente presente nel patrimonio dell'impresa già al 31 dicembre 2007, anche se non iscritto nel relativo bilancio. Per questo motivo, esso può essere rivalutato nel bilancio dell'esercizio in corso al 31 dicembre 2008.

Conclusione operativa

La risoluzione conclude che la rivalutazione degli immobili è ammissibile anche in assenza di una formale iscrizione nel bilancio al 31 dicembre 2007, purché sia dimostrabile la presenza giuridica o patrimoniale del bene nei due esercizi di riferimento. Nel caso specifico:

• i beni dei consorzi tornati in bonis possono essere rivalutati se risultano nel rendiconto patrimoniale del commissario liquidatore o nel registro dei beni ammortizzabili al 31 dicembre 2007;
• l'immobile oggetto di contratto dichiarato nullo può essere rivalutato perché, per effetto della nullità, era già giuridicamente nel patrimonio della cooperativa alla data del 31 dicembre 2007.

Vigilanza finale

Le Direzioni regionali sono incaricate di vigilare affinché le istruzioni e i principi espressi nella risoluzione siano puntualmente osservati dagli uffici.