Risoluzione n. 212 del 11/08/2009

Contratto per persona da nominare e IVA: esclusione della variazione in diminuzione

La risoluzione n. 212/E dell’11 agosto 2009 affronta il tema degli effetti IVA della dichiarazione di nomina in un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con riserva di nomina del terzo. Il documento chiarisce se, in presenza di un contratto per persona da nominare, sia possibile rettificare in diminuzione l’IVA già addebitata per applicare l’aliquota agevolata prima casa del 4% sull’intero corrispettivo.

Oggetto del quesito

Un soggetto, Tizio, aveva stipulato nel 2005 un contratto preliminare di acquisto di un immobile con ALFA S.r.l. per euro 590.000 oltre IVA al 10%, riservandosi di nominare al momento del rogito notarile il terzo contraente, successivamente individuato in Caia. Quest’ultima, cittadina italiana iscritta all’A.I.R.E., dichiarava di possedere i requisiti per le agevolazioni "prima casa" previste dalla legge 22 aprile 1982, n. 168.

L’istante chiedeva se, per effetto della dichiarazione di nomina, fosse applicabile la variazione in diminuzione dell’IVA ex art. 26, secondo comma, del d.P.R. 633/1972, così da assoggettare l’intero corrispettivo all’aliquota del 4%.

Tesi del contribuente

Secondo l’istante, la dichiarazione di nomina avrebbe prodotto effetti ex tunc ai sensi dell’art. 1404 c.c., con trasferimento retroattivo in capo alla persona nominata dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto sin dalla stipula originaria.

Da ciò derivava, nella prospettazione del contribuente, la possibilità di:

• ridurre l’IVA già applicata a Tizio, originario acquirente;
• sostituire l’aliquota del 10% con quella agevolata del 4%;
• applicare la variazione in diminuzione anche se fosse decorso un anno dall’operazione, ritenendo non pertinente il limite del “sopravvenuto accordo” di cui all’art. 26, terzo comma, del d.P.R. 633/1972.

L’istante richiamava anche un precedente orientamento amministrativo che, in presenza dell’atto di nomina, avrebbe riconosciuto un effetto risolutivo-sostitutivo riconducibile alle ipotesi di variazione in diminuzione previste dall’art. 26, secondo comma, in forza della clausola finale “e simili”.

Valutazione dell’Agenzia: imponibilità della caparra e natura del contratto

In via preliminare, l’Agenzia richiama la risoluzione n. 187 del 1° agosto 2007, secondo cui è imponibile ai fini IVA la somma versata a titolo di caparra confirmatoria quando le parti le attribuiscano anche la funzione di anticipazione del corrispettivo. Nel caso concreto, la somma complessiva di euro 110.000 versata a titolo di caparra in due rate e imputata al prezzo di cessione deve quindi ritenersi soggetta a IVA.

L’Agenzia ricorda poi la disciplina dell’art. 1401 c.c., secondo cui il contratto per persona da nominare consente allo stipulante di riservarsi il potere di nominare un terzo entro il termine legale di tre giorni o entro un termine diverso pattiziamente stabilito. La riserva di nomina comporta una parziale indeterminatezza soggettiva del contratto: il rapporto nasce tra stipulante e promittente, ma il terzo nominato subentra come parte sostanziale, acquistando retroattivamente diritti e obblighi. Se la nomina non avviene nei termini, il contratto resta in capo allo stipulante.

Condizioni per la variazione IVA in diminuzione

L’Agenzia ammette in linea di principio che la variazione in diminuzione possa operare anche in caso di dichiarazione di nomina del terzo in un contratto preliminare. Tuttavia, tale possibilità è subordinata alla verifica che la nomina sia stata effettuata nei termini e con le modalità previste dall’art. 1402 c.c., così da poter ritenere perfezionato un effettivo contratto per persona da nominare e produrre l’effetto sostitutivo ex tunc.

L’art. 1402 c.c. prevede che la dichiarazione di nomina debba essere comunicata all’altra parte entro tre giorni dalla stipulazione, salvo termine diverso stabilito dalle parti.

Termine per la nomina: requisito di certezza

La risoluzione richiama la risoluzione ministeriale del 29 aprile 1986, prot. n. 400649, secondo cui non sussiste un vero contratto per persona da nominare quando il termine per la nomina dell’effettivo acquirente è formulato in modo incerto e generico, come nel caso della clausola che prevede la nomina "al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita".

Viene inoltre richiamata la giurisprudenza di legittimità, in base alla quale il termine diverso da quello legale deve essere "certus an et quando", cioè tale da non lasciare dubbi sul momento entro cui la nomina deve avvenire. In mancanza di tale certezza, la clausola non può sostituire il termine legale di tre giorni e, se la nomina non avviene entro tale termine, il contratto produce effetti tra i contraenti originari ai sensi dell’art. 1405 c.c.

Applicazione al caso concreto

Nel caso esaminato, il termine per la dichiarazione di nomina era stato fissato "al momento del rogito notarile". L’Agenzia osserva che tale espressione è stata già qualificata come incerta e generica dalla precedente risoluzione del 1986.

Inoltre, tale termine non assume carattere di certezza nemmeno considerando che, nello stesso preliminare, il rogito era legato alla consegna e comunque doveva avvenire entro trenta giorni dalla comunicazione della parte promettente venditrice sulla sussistenza delle condizioni per la consegna. Secondo l’Amministrazione, si tratta comunque di un momento non determinato in modo sufficientemente preciso.

Di conseguenza, poiché le parti hanno stabilito un termine del tutto incerto per la nomina del terzo, il contratto produce effetti tra i contraenti originari ai sensi dell’art. 1405 c.c. e non si realizza il presupposto per la variazione IVA in diminuzione.

Conclusione

La risoluzione conclude che, nella fattispecie, non è applicabile la procedura di variazione in diminuzione dell’IVA di cui all’art. 26, secondo comma, del d.P.R. 633/1972. Il motivo decisivo è l’assenza di un termine certo e determinato per la dichiarazione di nomina, requisito necessario per qualificare l’operazione come contratto per persona da nominare idoneo a produrre effetti retroattivi.

Le Direzioni regionali sono infine invitate a vigilare affinché le istruzioni e i principi espressi siano osservati dagli uffici.