Sentenza del 06/10/2016 n. 86 - Comm. Trib. Prov. Vercelli

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione del valore venale in comune commercio dell'immobile ai fini dell'imposta. Le parti avevano prodotto perizie con risultati contrastanti e occorreva stabilire quale valutazione fosse maggiormente attendibile. Il confronto doveva considerare il periodo storico di riferimento, le cessioni di immobili similari nella stessa zona, gli eventuali interventi di ristrutturazione successivi alla vendita e le caratteristiche rilevanti degli immobili assunti come comparabili. È stata ritenuta non adeguatamente oggettiva una perizia elaborata a tavolino, fondata soltanto sull'ispezione esterna dell'immobile e su calcoli ricavati dalle planimetrie.

Massime di principio

• In caso di perizie contrapposte, l'autorità della loro provenienza non è sufficiente a determinare quale debba prevalere: occorre confrontare metodo, dati, periodo di riferimento e attendibilità dei comparabili.
• La stima del valore di mercato deve basarsi su immobili effettivamente similari, situati nella medesima zona e valutati tenendo conto delle loro caratteristiche concrete.
• Una perizia fondata soltanto su un sopralluogo esterno, sulle planimetrie o su calcoli astratti può essere contestata se non considera lo stato interno, la consistenza reale e gli interventi di ristrutturazione.
• Gli interventi eseguiti dopo la cessione non possono essere automaticamente utilizzati per determinare il valore dell'immobile al momento fiscalmente rilevante, poiché occorre distinguere la situazione esistente alla data di riferimento.
• In una controversia estimativa, la parte che produce la perizia più documentata, verificabile e coerente con i dati di mercato dispone generalmente dell'argomento probatorio più forte.