Sentenza del 19/04/2016 n. 2326 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la deducibilità degli interessi passivi sostenuti da una società immobiliare per finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Occorre stabilire se trovi applicazione il limite ordinario previsto dall'art. 96 TUIR oppure la disciplina che consente la deduzione integrale degli interessi relativi a finanziamenti ipotecari contratti da società immobiliari di gestione. A tal fine deve essere valutata l'attività effettivamente svolta dalla società, confrontando i ricavi derivanti dalla mera locazione degli immobili con quelli relativi a eventuali servizi aggiuntivi di gestione attiva.

La decisione

La sentenza afferma che gli interessi passivi derivanti da finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione possono essere integralmente deducibili quando la società svolge prevalentemente attività di gestione immobiliare mediante locazione a terzi. La gestione attiva e i servizi aggiuntivi devono essere valutati in rapporto ai ricavi della pura locazione; non è sufficiente la loro mera presenza per escludere la prevalenza dell'attività immobiliare. Il testo non indica espressamente le parti processuali né il dispositivo completo, ma il principio enunciato appare favorevole alla società contribuente.

Norme richiamate

• Art. 96 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

  meccanismo di deducibilità degli interessi passivi ordinariamente previsto dall'art. 96, TUIR

  Il limite ordinario alla deduzione degli interessi passivi non opera, secondo il principio richiamato, per gli interessi relativi a finanziamenti ipotecari contratti da società immobiliari di gestione per l'acquisto di immobili destinati alla locazione, purché sia verificata la prevalenza effettiva dell'attività locativa.

Massime di principio

• Per stabilire se una società possa dedurre integralmente gli interessi passivi su finanziamenti ipotecari non conta soltanto l'oggetto sociale o la struttura formale dell'impresa, ma l'attività concretamente esercitata.
• La società può essere qualificata come immobiliare di gestione quando i ricavi della locazione di immobili a terzi prevalgono rispetto ai ricavi derivanti da servizi aggiuntivi o da attività operative diverse.
• La presenza di servizi di gestione attiva non esclude automaticamente la deducibilità integrale: occorre confrontarne l'incidenza economica con quella della pura attività locativa.
• È opportuno documentare la destinazione degli immobili alla locazione, la natura ipotecaria dei finanziamenti, la composizione dei ricavi e il peso dei servizi accessori, poiché tali elementi sono decisivi per l'applicazione della disciplina.
• In situazioni analoghe, l'analisi deve essere svolta caso per caso e sulla base dell'attività prevalente effettivamente svolta nel periodo d'imposta.