Sentenza del 31/03/2017 n. 8406 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato per l'acquisto di quote di proprietà di due terreni, aumentando il valore di un terreno da 42.892 euro a 307.000 euro e dell'altro da 80.000 euro a 264.000 euro. La rettifica si fondava su stime dell'UTE, effettuate mediante sopralluoghi e comparazione con altri immobili. L'Agenzia sosteneva che tali stime fossero attendibili, che il precedente atto del 2006 riguardasse soltanto terreni agricoli e che la pendenza di una causa di usucapione fosse irrilevante ai fini fiscali. I contribuenti contestavano invece la sufficienza e l'attendibilità della stima, richiamando precedenti compravendite dello stesso fondo e la controversia sull'effettiva titolarità dei terreni.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando la decisione della CTR di Bari che aveva annullato l'avviso di rettifica e liquidazione. La Corte ha ritenuto che la stima dell'UTE costituisca una semplice perizia di parte e non sia, da sola, sufficiente a dimostrare il maggior valore accertato. Il giudice deve verificare concretamente l'idoneità della stima a superare le contestazioni del contribuente. Nel caso concreto, la CTR aveva correttamente considerato sia il precedente valore non contestato dall'Ufficio per terreni dello stesso fondo, sia la pendenza della causa di usucapione, poi definita con sentenza favorevole nel 2009, quale elemento idoneo a ridurre il valore dei beni. L'Agenzia è stata inoltre condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in 5.200 euro, oltre spese generali e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, articoli 51 e 52

  Le disposizioni disciplinano i poteri dell'Amministrazione finanziaria nella rettifica del valore dei beni e dei diritti ai fini dell'imposta di registro. La rettifica deve essere adeguatamente motivata e supportata da elementi idonei a dimostrare il maggior valore accertato.

Massime di principio

• Una stima dell'UTE o di altro ufficio tecnico dell'Amministrazione finanziaria ha valore di elemento probatorio, ma non dimostra automaticamente il maggior valore dell'immobile: deve essere concreta, verificabile e adeguatamente motivata.
• Il giudice deve valutare se la stima pubblica sia effettivamente idonea a superare le contestazioni del contribuente, considerando comparabili, caratteristiche dei terreni, destinazione urbanistica e precedenti trasferimenti dello stesso bene o di beni analoghi.
• Precedenti compravendite dello stesso fondo o di porzioni dello stesso possono costituire un importante parametro di confronto, soprattutto se il valore precedente non era stato contestato dall'Amministrazione.
• La pendenza di una controversia sulla proprietà o sulla titolarità del bene, come una causa di usucapione, può incidere sul suo valore economico anche prima della definizione giudiziale, perché introduce un rischio e una limitazione concretamente percepibili dal mercato.
• In sede di legittimità non è possibile chiedere una nuova valutazione delle prove o dei valori immobiliari: la Cassazione verifica principalmente la corretta applicazione della legge e l'esistenza di una motivazione logica e non contraddittoria.