Regolamento (UE) 2021/1949

Regolamento di esecuzione (UE) 2021/1949: principi di stima dei servizi di abitazione ai fini del RNL

Il regolamento interviene per chiarire e uniformare, nell’ambito del regolamento (UE) 2019/516 sul RNL, i criteri di valutazione dei servizi di abitazione, in coerenza con il SEC 2010. La finalità è assicurare che i dati sul RNL siano affidabili, esaustivi e comparabili tra Stati membri, superando la disciplina previgente contenuta nella decisione 95/309/CE, Euratom e nel regolamento (CE) n. 1722/2005.

Finalità e quadro normativo di riferimento

Il regolamento si inserisce nel sistema di verifica e controllo della qualità dei dati RNL previsto dal regolamento (UE) 2019/516 e dal regolamento delegato (UE) 2020/2147. I considerando evidenziano che i servizi di abitazione costituiscono una questione rilevante ai fini del ciclo di verifica e che occorre chiarirne i principi di stima per garantire comparabilità e coerenza con le definizioni del Sistema europeo dei conti 2010 (SEC 2010).

Ambito di applicazione sostanziale

La disciplina riguarda la produzione dei servizi di abitazione, i consumi intermedi connessi e i flussi verso il resto del mondo. In particolare, essa disciplina:

• gli alloggi affittati e quelli occupati dai proprietari;
• la determinazione degli affitti effettivi e degli affitti figurativi;
• il trattamento di abitazioni gratuite o a canone ridotto;
• case di villeggiatura, multiproprietà e stanze in subaffitto;
• abitazioni vuote;
• garage, car-port e posti auto collegati all’uso dell’alloggio.

Metodo preferito: stratificazione basata sugli affitti effettivi

Il principio cardine è il metodo di stratificazione fondato sui canoni di affitto effettivi. Gli Stati membri devono individuare criteri di stratificazione significativi mediante analisi tabulari o tecniche statistiche, con riferimento almeno a dimensione, localizzazione e un’ulteriore caratteristica rilevante dell’abitazione. L’allegato raccomanda di ottenere almeno 30 strati e, in via standard, di distinguere almeno tre classi di dimensione e due tipi di localizzazione; è ammesso il ricorso a un numero minore o diverso di variabili solo se è dimostrato un coefficiente di correlazione multiplo almeno pari al 70%.

Per gli affitti figurativi, la base ordinaria è costituita dagli affitti privati effettivi di abitazioni non ammobiliate. Gli affitti di abitazioni ammobiliate possono essere usati soltanto previa deduzione della componente riferibile al mobilio; gli affitti pubblici possono essere utilizzati solo in via eccezionale e previa adeguata maggiorazione.

Metodo alternativo dei costi di utilizzazione

Il ricorso al metodo dei costi di utilizzazione è ammesso solo in casi eccezionali e motivati, quando il mercato locativo non consente una stratificazione affidabile. L’articolo 3 introduce una presunzione che evita ulteriori giustificazioni quando:

• le abitazioni affittate privatamente sono meno del 10% del parco immobiliare totale;
• e, se la quota complessiva delle abitazioni affittate sul totale supera il 10%, la differenza tra canoni di mercato e altri canoni pagati supera un fattore di tre.

Nel metodo dei costi di utilizzazione la produzione è data dalla somma di consumi intermedi, ammortamenti, altre imposte al netto dei contributi alla produzione e risultato netto di gestione; per gli occupanti-proprietari non si imputa lavoro proprio. Il risultato netto di gestione è valorizzato applicando un rendimento reale annuale costante del 2,5% al valore netto del patrimonio abitativo a prezzi correnti, inclusi i terreni.

Stima dell’anno base e estrapolazione

Quando non è possibile una rilevazione annuale completa, il regolamento consente l’estrapolazione dell’anno base con indicatori di quantità, prezzo e qualità. L’estrapolazione del parco immobiliare e dei canoni medi deve essere effettuata separatamente per ciascuno strato; per gli affitti figurativi, di regola, si utilizza un indice dei prezzi riferito agli affitti delle abitazioni private.

L’allegato raccomanda di aggiornare il benchmark del parco immobiliare al massimo ogni 10 anni e quello relativo ai prezzi almeno ogni 5 anni. Le fonti statistiche considerate includono censimenti delle abitazioni, censimenti della popolazione, registri edilizi amministrativi, indagini sui bilanci delle famiglie e indagini specializzate sugli affitti.

Casi particolari

Il regolamento disciplina diversi casi peculiari:

• abitazioni gratuite o a canone ridotto: l’affitto osservato va corretto per riflettere integralmente il servizio abitativo; eventuali differenze possono costituire retribuzione in natura, soprattutto nel caso di abitazioni concesse da datori di lavoro;
• case di villeggiatura: la produzione è stimata preferibilmente con affitti annuali medi di abitazioni analoghe; in casi eccezionali si può usare il metodo dei costi di utilizzazione;
• multiproprietà: si applicano le stesse procedure delle case di villeggiatura;
• stanze in subaffitto: il canone è considerato contributo al canone principale, purché il proprietario o l’inquilino principale continui ad occupare l’abitazione;
• abitazioni vuote: per le abitazioni sfitte destinate alla vendita o all’affitto si registra un affitto pari a zero;
• garage, car-port e posti auto: se usati a fini di consumo finale, generano servizi da includere nei servizi di abitazione.

Consumi intermedi

I consumi intermedi devono essere coerenti con la definizione della produzione. In linea generale, spese per riscaldamento, acqua, elettricità e gran parte delle manutenzioni ordinarie sono escluse dalla produzione dei servizi abitativi e registrate separatamente, in coerenza con la COICOP. Il regolamento distingue tra miglioramenti, manutenzioni/riparazioni ordinarie e spese normalmente sostenute dagli inquilini, che vanno trattate come consumo finale delle famiglie. Sono inoltre richiamati i servizi di intermediazione finanziaria indirettamente misurati (Sifim) e la necessità di evitare doppio conteggio, in particolare nei casi di abitazioni occupate da dipendenti del datore di lavoro.

Transazioni con il resto del mondo

Ai fini del SEC 2010, le abitazioni situate nel territorio economico di uno Stato membro contribuiscono al suo PIL anche se appartengono a non residenti. Il risultato netto di gestione derivante da abitazioni occupate da non residenti deve essere registrato come reddito da capitale versato al resto del mondo e dedotto nel passaggio dal PIL al RNL. Specularmente, per i residenti che possiedono e occupano abitazioni all’estero deve essere registrato il corrispondente reddito da capitale dal resto del mondo.

Per le multiproprietà, l’allegato propone un criterio pragmatico di attribuzione del valore aggiunto, inizialmente al paese della società proprietaria e poi ripartito mediante informazioni sui paesi d’origine dei proprietari in multiproprietà.

Entrata in vigore e abrogazioni

Il regolamento entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea ed è direttamente applicabile in tutti gli Stati membri. Con l’articolo 6, vengono abrogate la decisione 95/309/CE, Euratom e il regolamento (CE) n. 1722/2005, sostituiti dalla nuova disciplina armonizzata.