Sentenza del 18/02/2020 n. 532 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il contenzioso verteva sulla qualificazione e tassazione dei proventi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, nonché sulla possibilita di applicare la cedolare secca e sui mezzi di prova dell'effettivo incasso. Si è altresì discusso se e quando sia possibile sospendere l'imposizione fiscale su canoni concordati ma non percepiti e quale sia l'onere del sublocatore nel segnalare il mancato incasso all'Ufficio.

La decisione

La sentenza ha qualificato i proventi da usufrutto e da sublocazione come redditi diversi che concorrono alla formazione del reddito complessivo del sublocatore; ha affermato che la tassazione segue il principio di cassa (tassazione al momento della percezione) e che l'agevolazione della cedolare secca non è applicabile alle sublocazioni. Ha riconosciuto che la ricevuta non fiscale emessa dal conduttore è idonea a provare l'avvenuto incasso; in mancanza di tale prova il conduttore è esposto ad accertamento per mancata dichiarazione. Infine ha stabilito che la sospensione dell'imposizione sui canoni concordati ma non incassati può essere giustificata solo se il sublocatore ha intrapreso azione esecutiva (ingiunzione di sfratto) oppure ha risolto il rapporto in via bonaria, e che l'onere di segnalare il mancato incasso all'Ufficio grava sul sublocatore.

Norme richiamate

• Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) - disciplina dei redditi diversi

  I proventi derivanti da usufrutto e sublocazione vengono ricondotti alla categoria dei redditi diversi e concorrono alla formazione del reddito complessivo del sublocatore.

• Disciplina della cedolare secca (normativa tributaria sulle locazioni)

  La cedolare secca è riservata ai contratti di locazione diretta e non è applicabile alle sublocazioni; pertanto i proventi da sublocazione non possono beneficiare di tale regime privilegiato.

• Normativa e prassi sugli obblighi probatori e sulla documentazione dei corrispettivi

  La ricevuta non fiscale rilasciata dal conduttore è considerata prova idonea dell'avvenuto incasso; l'assenza di documentazione può legittimare l'accertamento fiscale per omessa dichiarazione.

Massime di principio

• I proventi da sublocazione e da usufrutto devono essere dichiarati come redditi diversi e concorrono al reddito complessivo del sublocatore.
• La tassazione segue il principio di cassa: il reddito viene tassato al momento della percezione effettiva; tuttavia il contribuente deve documentare l'eventuale mancato incasso per evitare accertamenti.
• La cedolare secca non è applicabile alle sublocazioni; tali proventi sono soggetti alla tassazione ordinaria.
• Il conduttore deve rilasciare una ricevuta non fiscale che costituisce prova dell'incasso; in assenza della ricevuta l'Amministrazione può procedere ad accertamento.
• Per sospendere l'imposizione fiscale sui canoni concordati ma non percepiti è necessario che il sublocatore adotti azioni concrete (ingiunzione di sfratto o risoluzione bonaria) e comunichi il mancato incasso all'Ufficio fiscale.
• È fondamentale conservare tutta la documentazione (contratti, ricevute, comunicazioni, atti di intimazione/ingiunzione, prove di contenzioso) per difendersi in sede fiscale.