Sentenza del 21/04/2021 n. 26 - Comm. Trib. Prov. Asti

Esito

La controversia

Disciplina della indeducibilità della quota dei canoni di leasing attribuibile al terreno ai sensi dell'art. 38, comma 7, D.L. n. 223/2006. Nel preliminare di compravendita erano indicati separatamente il prezzo di acquisto del fabbricato e il prezzo dei lavori di ristrutturazione; i lavori erano fatturati alla società concedente il leasing, per cui il finanziamento ha riguardato due operazioni distinte: (1) acquisto del fabbricato e (2) ristrutturazione. La questione è se la quota indeducibile riferita al terreno debba essere applicata anche sull'ammontare dei lavori di ristrutturazione o solo sul prezzo di acquisto del fabbricato.

La decisione

Il contribuente ha avuto ragione: è corretta la scelta di calcolare la quota terreno indeducibile solo sull'ammontare del prezzo di acquisto del fabbricato. La sentenza riconosce che, se i costi incrementali (lavori) costituiscono operazioni distinte e sono fatturate/finanziate separatamente, non devono automaticamente essere ricondotti alla base su cui applicare la percentuale di indeducibilità relativa al terreno. In sintesi, la quota di canone attribuibile al terreno è stata considerata indeducibile solo rispetto al prezzo di acquisto del fabbricato e non rispetto alle spese di ristrutturazione che erano trattate come operazione separata.

Norme richiamate

• art. 38, comma 7, D.L. n. 223/2006

  La norma stabilisce che la quota dei canoni di leasing attribuita al terreno è indeducibile. L'interpretazione applicata nella fattispecie distingue tra il costo complessivo del fabbricato (comprensivo dei costi incrementali che sono parte integrante dell'acquisizione) e i costi relativi a operazioni autonome: se i lavori sono parte integrante dell'acquisizione devono essere sommati al costo del terreno/fabbricato e la percentuale di indeducibilità va applicata alla somma; se invece i lavori costituiscono operazione distinta e sono fatturati/finanziati separatamente, la quota indeducibile riferita al terreno si applica solo sul prezzo di acquisto del fabbricato.

Massime di principio

• Quando si valuta la quota indeducibile del canone attribuibile al terreno, identificare prima se i costi per lavori sono 'incrementali' e parte integrante del costo del fabbricato oppure costituiscono un'operazione distinta (fatturazione/finanziamento separato).
• Se i lavori sono parte integrante dell'acquisizione (ossia funzionali al fabbricato e contabilmente/contrattualmente riferibili all'acquisto), sommare quei costi al prezzo del fabbricato e applicare la percentuale di indeducibilità sulla somma terreno+fabbricato+lavori.
• Se i lavori sono fatturati e finanziati separatamente (operazione distinta), è possibile applicare la quota terreno indeducibile solo sul prezzo di acquisto del fabbricato, senza estenderla alle spese di ristrutturazione.
• Documentare chiaramente nel preliminare, nei contratti e nelle fatture la separazione delle operazioni (acquisto vs lavori) e l'allocazione dei prezzi: è la principale prova a supporto dell'applicazione limitata della quota indeducibile.
• In sede di pianificazione fiscale, prevedere clausole contrattuali e fatturazioni distinte quando si intende evitare che i costi di ristrutturazione confluiscano nella base di calcolo della quota terreno indeducibile.