L.R. Lazio 21/2009

Misure straordinarie per l’edilizia e per l’edilizia residenziale sociale nel Lazio

La legge regionale disciplina, nel territorio del Lazio, un insieme di misure straordinarie per il rilancio del settore edilizio, la riqualificazione urbana e l’incremento dell’offerta di edilizia residenziale sociale. Il testo consolidato contiene però molte disposizioni a efficacia temporalmente limitata, legate a finestre procedurali ormai scadute.

Ambito generale e criteri di applicazione

La legge interviene su ampliamenti, ristrutturazioni, sostituzioni edilizie, recuperi e cambi di destinazione d’uso, con finalità di contrasto alla crisi economica, adeguamento antisismico, miglioramento architettonico e sostenibilità energetico-ambientale. L’applicazione è subordinata al rispetto dei vincoli culturali, paesaggistici e ambientali e riguarda soltanto gli edifici e le aree ricadenti nel Lazio.

Le misure si applicano, in linea generale, a edifici legittimamente realizzati o legittimati entro il 31 dicembre 2013, con esclusioni per edifici abusivi e per numerose aree sensibili o vincolate, tra cui:

• centri storici individuati dal PTPR;
• aree con vincolo di inedificabilità assoluta;
• aree naturali protette, demanio marittimo e fasce di rispetto delle acque interne;
• zone di rischio molto elevato o elevato, salvo specifiche attestazioni di sicurezza idraulica;
• aree strategiche per mobilità, infrastrutture e servizi pubblici;
• fasce di rispetto stradali, ferroviarie, igienico-sanitarie e tecnologiche;
• casali e complessi rurali anteriori al 1930. Per gli immobili vincolati paesaggisticamente o culturamente è necessaria l’autorizzazione dell’autorità competente.

I comuni potevano inoltre, entro il 31 gennaio 2012, escludere o limitare interventi in ambiti o su immobili di particolare pregio storico, artistico, urbanistico o architettonico.

Misure straordinarie per il settore edilizio: ampliamenti

La disciplina principale riguarda gli ampliamenti degli edifici esistenti, consentiti in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, con limiti diversi a seconda della destinazione:

• fino al 20% per edifici residenziali uni-plurifamiliari, con tetto massimo di 70 mq per edificio o unità autonoma;
• fino al 20% per edifici destinati a strutture socio-assistenziali, con massimo 200 mq;
• fino al 20% per edifici non residenziali, con massimo 200 mq;
• fino al 25% e massimo 500 mq per attività produttive, artigianali e ricettivo-alberghiere;
• per gli edifici a destinazione mista, i limiti si sommano per le diverse porzioni.

Gli ampliamenti potevano avvenire anche con aumento delle unità immobiliari, in aderenza o con corpo separato accessorio se necessario. Sono previsti specifici requisiti tecnici, sismici ed energetici, con incremento del 10% dei limiti se l’intervento utilizza fonti rinnovabili con potenza non inferiore a 1 kW sull’intero fabbricato.

Gli ampliamenti richiedono la presenza o l’adeguamento delle urbanizzazioni primarie, degli standard urbanistici e dei parcheggi; in caso di impossibilità, è dovuto un contributo straordinario pari al 50% del contributo di costruzione. La destinazione d’uso deve essere mantenuta per 10 anni dalla fine lavori.

Incentivi antisismici e sostituzione edilizia

Per gli interventi di adeguamento sismico di interi edifici, gli incrementi sono più elevati nelle zone sismiche più pericolose:

• fino al 35% e massimo 90 mq in zona sismica 1 o sottozone 2a/2b;
• fino al 25% e massimo 80 mq nelle sottozone 3a/3b.

La legge consente inoltre la sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, con limiti di ampliamento differenziati per destinazione residenziale e non residenziale, e con specifiche condizioni per gli edifici in zona E agricola. La ricostruzione deve rispettare le distanze e le altezze di legge, gli standard energetici e la prestazione energetica richiesta dalla norma, oltre alla dotazione di urbanizzazioni, parcheggi e aree standard; in caso di mancato reperimento degli standard, è previsto un contributo straordinario del 50%.

Per gli interventi di sostituzione edilizia è prevista anche la possibilità di ricorrere al concorso di progettazione, con un premio del 10% dell’ampliamento.

Recupero di volumi accessori e pertinenziali

È consentito il recupero a fini residenziali di volumi accessori e pertinenziali, entro limiti percentuali e dimensionali predeterminati. In particolare:

• per edifici residenziali almeno per il 50%, il recupero può arrivare al 20% del volume o della superficie, fino a 70 mq per edificio o unità autonoma;
• in zone agricole, per edifici prevalentemente residenziali, il recupero è consentito entro limiti aggiuntivi ma sempre entro il tetto di cui sopra;
• per edifici prevalentemente destinati a servizi sportivi, il cambio di destinazione a uso sportivo non può superare il 50% della parte esistente.

Anche qui valgono i vincoli su urbanizzazioni, standard, parcheggi, efficienza energetica e impossibilità di cumulo con altri ampliamenti, salvo le specifiche ipotesi espressamente ammesse dalla legge.

Cambi di destinazione d’uso verso il residenziale e canone calmierato

Una parte centrale della legge è dedicata al recupero di patrimonio dismesso o inutilizzato per ottenere alloggi a canone calmierato. Sono consentiti cambi di destinazione a residenziale mediante ristrutturazione, sostituzione edilizia o completamento, con ampliamento fino al 30%, per edifici non residenziali dismessi o mai utilizzati entro il 31 dicembre 2013, oppure in corso di realizzazione e non ultimati, o con titolo scaduto. Per gli edifici direzionali è ammessa anche la dismissione in corso.

Le condizioni principali prevedono che:

• siano esclusi gli edifici nelle zone D, salvo alcune eccezioni per comparti di piccole dimensioni dismessi o mai utilizzati;
• siano esclusi gli edifici nelle zone E;
• il cambio riguardi fino a 15.000 mq di SUL, da incrementare con l’ampliamento;
• una quota della superficie sia destinata a edilizia sociale a canone calmierato.

Le quote minime di alloggi/canoni calmierati previste dal regolamento attuativo sono:

• almeno 30% se la superficie esistente è inferiore a 10.000 mq;
• almeno 35% se la superficie esistente è tra 10.000 e 15.000 mq;
• ulteriore incremento del 10% se la quota è reperita con alloggi già realizzati o in corso nello stesso territorio comunale.

Il regolamento regionale disciplina requisiti di accesso, durata del vincolo di locazione, valore del canone, documentazione, alienazione degli alloggi e sanzioni per inadempimento. Il vincolo di locazione non può essere inferiore a 15 anni; per Roma Capitale il canone calmierato non può superare 8 euro/mq, negli altri comuni 7 euro/mq. È prevista anche una disciplina per la vendita degli alloggi dopo il vincolo e, in certe condizioni, anche prima dei 15 anni, con limiti di prezzo e requisiti soggettivi dell’acquirente.

Per alcune categorie di alloggi e per la normativa più recente, il testo richiama valori minimi di alienazione determinati dalla Giunta regionale, applicabili a tutti gli interventi di housing sociale che rinviano alla legge.

Interventi su aree libere e piani attuativi

La legge consente, in determinate condizioni, anche il cambio di destinazione d’uso di aree edificabili libere non residenziali in piani e programmi attuativi, fino a 10.000 mq di SUL, con quota minima del 10% da destinare al canone calmierato; se la quota è reperita fuori dal piano ma nello stesso comune, la percentuale sale al 20%. È ammessa anche la trasformazione oltre il limite di 10.000 mq, purché gli alloggi realizzati siano interamente destinati a housing sociale e almeno il 10% della SUL resti a funzioni non residenziali.

Sono previste regole specifiche anche per i piani attuativi decaduti, per i piani di zona ex legge n. 167/1962 e per i piani di recupero, nonché per interventi su strutture sanitarie private dismesse o su immobili usati per emergenza abitativa divenuti non più utilizzabili.

Procedimento, titoli abilitativi e termini

Gli interventi disciplinati dalla legge sono in generale soggetti a DIA; per gli interventi di maggiore consistenza, in particolare quelli di cambio d’uso o sostituzione con superficie utile superiore a 500 mq, è richiesto il permesso di costruire, rilasciato dopo conferenza di servizi.

I principali termini procedurali, oggi in larga parte scaduti, erano:

• presentazione delle DIA e delle domande di permesso entro il 31 gennaio 2017;
• presentazione delle DIA per gli ampliamenti ex art. 3 a partire dal 15 settembre 2011;
• prosecuzione di DIA/SCIA e domande già presentate entro il termine originario, poi prorogato al 1° giugno 2017.

La conferenza di servizi doveva essere convocata entro 90 giorni dalla domanda di permesso. Il comune, una volta chiusa la conferenza, rilasciava il permesso nei termini del d.P.R. 380/2001, previo pagamento degli oneri e, se necessario, sottoscrizione di atti d’obbligo.

È prevista la partecipazione della Regione nei procedimenti, soprattutto per la verifica della conformità alla legge e per le varianti urbanistiche. I comuni sono tenuti a istituire un registro degli interventi e a trasmettere annualmente i dati alla Regione.

Programmi integrati per ripristino ambientale e riordino urbano

La legge introduce programmi integrati per:

• il ripristino ambientale di territori con elevate valenze naturalistiche, ambientali e culturali;
• il riordino urbano e delle periferie;
• la riqualificazione urbana mediante interventi coordinati pubblici e privati.

I programmi possono prevedere demolizione di edifici o porzioni di tessuti edilizi in aree vincolate, cessione gratuita delle aree al comune, traslazione delle volumetrie in aree esterne ai vincoli e premi volumetrici fino al 100% del volume demolito. Nei comuni del litorale, il premio può arrivare al 150% se almeno il 25% della nuova destinazione è turistico-ricettiva per almeno 20 anni.

Per i programmi di riordino urbano e delle periferie è possibile arrivare a un incremento fino al 75% della volumetria demolita, a fronte di una dotazione straordinaria di standard e urbanizzazioni e di una quota minima del 25% destinata all’edilizia residenziale sociale.

La Giunta regionale, con atti di indirizzo e criteri di finanziamento, ha previsto contributi per la formazione degli strumenti urbanistici e per la realizzazione delle opere pubbliche. Il contenuto del vecchio articolo 8 è stato abrogato.

Edilizia residenziale sociale: definizione, strumenti e programmazione

La legge delinea una disciplina regionale dell’edilizia residenziale sociale, comprensiva di alloggi in locazione permanente a canone sostenibile o a riscatto e dell’albergo sociale. La Regione opera con il concorso di enti locali, ATER, fondazioni no profit, imprese sociali, banche etiche, imprese di costruzione e cooperative di abitazione.

È prevista:

• l’istituzione di un elenco regionale dei gestori di edilizia residenziale sociale;
• una carta dei suoli e degli immobili pubblici finalizzata a individuare aree e fabbricati idonei per il superamento dell’emergenza abitativa;
• l’acquisizione di immobili inutilizzati o degradati, con priorità per i centri storici;
• un regolamento regionale sui criteri di attuazione, accesso, permanenza, canone sostenibile e iscrizione all’elenco dei gestori.

La Regione predispone una programmazione organica e un piano straordinario decennale di edilizia sovvenzionata. Lo stanziamento previsto, nel testo, riguarda le annualità 2009-2018, dunque la parte finanziaria è oggi storicizzata e non più operativa in senso attuale.

Mutuo sociale e sostegno all’autocostruzione/autorecupero

La legge istituisce il cosiddetto mutuo sociale per favorire l’accesso alla casa tramite riscatto di alloggi ATER o di nuova costruzione di edilizia sovvenzionata. Il mutuo sociale può essere utilizzato anche nei piani attuativi di libero mercato, entro una quota massima del 10% dei volumi disponibili.

Le regole principali prevedono:

• determinazione annuale delle risorse e dei requisiti di accesso con deliberazione della Giunta;
• beneficiari residenti nel Lazio da almeno dieci anni;
• rate mensili fisse, con interessi dell’1% e limite del 20% del reddito mensile del nucleo;
• sospensione delle rate in caso di disoccupazione o impedimenti analoghi, con pagamento di un canone locativo nel frattempo;
• reimpiego dei ratei per l’edilizia residenziale sociale;
• possibilità di estinzione anticipata.

La legge prevede inoltre misure di sostegno e garanzia per i mutui finalizzati all’acquisto, costruzione, autocostruzione o autorecupero della prima casa, con fondo di garanzia per nuclei con ISEE fino a 40.000 euro e senza altri immobili nel Lazio.

Immobili pubblici, ATER ed enti locali

Per incrementare l’offerta di alloggi sociali, la Regione, le ATER, gli altri enti regionali e gli enti locali possono intervenire sugli immobili di proprietà, anche in deroga alla pianificazione vigente:

• cambio di destinazione a uso residenziale, con o senza opere;
• frazionamento delle unità, con superficie minima non inferiore a 38 mq;
• utilizzo dei piani terra liberi per alloggi privi di barriere architettoniche;
• ampliamenti e demolizione/ricostruzione nei limiti del capo II.

Per i piani di zona ex legge n. 167/1962 sono consentite nuove volumetrie, anche non residenziali, fino al 50% destinate a edilizia convenzionata o agevolata. Sono previste procedure di acquisizione delle aree cedute e pareri comunali in conferenza di servizi.

Riqualificazione di quartieri ERP e standard per l’edilizia sociale

I comuni possono intervenire nei quartieri ERP e nei piani di zona, anche decaduti o ripianificati, con aumento della previsione edificatoria, variazione di standard in edilizia residenziale sociale e ristrutturazione urbanistica, purché restino garantiti gli standard minimi inderogabili.

Per i nuovi strumenti urbanistici e le varianti generali, la legge impone di riservare aree o immobili per l’edilizia residenziale sociale, con una cessione minima del 20% dell’area fondiaria edificabile, incrementabile dal comune. Almeno la metà di tale quota deve essere destinata a edilizia sovvenzionata.

Semplificazioni urbanistiche e modifiche a leggi regionali

La legge modifica la l.r. 36/1987 semplificando l’approvazione dei piani attuativi e riducendo i casi di approvazione regionale. Vengono inoltre ampliate le ipotesi di varianti non sostanziali e introdotte regole procedurali più snelle per piani conformi allo strumento urbanistico generale.

Sono modificate anche la l.r. 38/1999, la disciplina dei regolamenti edilizi in zona agricola e le norme sulle varianti urbanistiche. Viene altresì integrata la disciplina del recupero dei sottotetti, con limiti all’aumento volumetrico.

Prevenzione sismica e fascicolo del fabbricato

La legge prevede un regolamento regionale per snellire le procedure in materia sismica, disciplinando presentazione dei progetti, autorizzazioni, controlli e adeguamento delle costruzioni esistenti. In attesa del regolamento, si applica la normativa vigente; dal momento di entrata in vigore del regolamento sono stati abrogati vari articoli della l.r. 4/1985.

Sono inoltre modificate le norme sul fascicolo del fabbricato: acquisizione documentale senza oneri per il richiedente, incentivi per soggetti in difficoltà, e sanzione amministrativa da 2.500 a 5.000 euro per l’omessa redazione.

Regime transitorio, controlli e durata effettiva

Il testo contiene numerose finestre temporali ormai concluse, tra cui:

• presentazione delle istanze entro il 31 gennaio 2017 o il 1° giugno 2017;
• deliberazioni comunali entro 31 gennaio 2012, 31 dicembre 2014 o altri termini poi scaduti;
• conclusione di specifiche procedure entro il 31 gennaio 2015.

Per questo motivo gran parte delle misure straordinarie del capo II e delle procedure correlate ha oggi un rilievo pratico molto limitato. Restano invece di interesse alcune norme di organizzazione, di indirizzo urbanistico e di disciplina strutturale dell’edilizia residenziale sociale, nei limiti delle successive modifiche e regolazioni attuative.

Valutazione sull’attualità del testo

L’atto non risulta integralmente abrogato, ma è in larga misura storicizzato e riferito a termini procedurali e finanziari già spirati. Per finalità professionali può ancora essere utile come base ricostruttiva della disciplina dell’edilizia sociale e delle varianti urbanistiche nel Lazio, ma molte sue misure straordinarie non sono più concretamente applicabili.