L.R. Puglia 33/2007

Recupero di sottotetti, porticati e locali seminterrati

La legge regionale disciplina, nel territorio della Puglia, il recupero volumetrico di sottotetti, porticati e locali seminterrati negli edifici destinati in tutto o in parte a residenza, attività commerciale o terziaria. La finalità è contenere il consumo di nuovo territorio e favorire interventi tecnologici per il risparmio energetico, nel rispetto della disciplina paesaggistica e urbanistica vigente.

Ambito di applicazione e finalità

Il provvedimento consente, nei limiti stabiliti dalla legge, il recupero:

• delle volumetrie del piano sottotetto esistente per uso residenziale;
• dei porticati a piano terra o rialzato, da destinare prioritariamente a uso terziario e/o commerciale;
• dei locali seminterrati da destinare a uso residenziale;
• dei locali seminterrati e interrati da destinare a uso terziario e/o commerciale, nonché ad usi strettamente connessi con le residenze e, in particolare, a esercizi di vicinato, laboratori per arti e mestieri e imprese artigiane che svolgano attività di servizio connesse alla cura della persona, alla manutenzione dei beni o degli edifici e alla produzione di beni artistici, con esclusione delle attività rumorose, inquinanti o moleste.

Le disposizioni devono essere attuate nel rispetto del Codice dei beni culturali e del paesaggio e del Piano paesaggistico territoriale regionale, o della relativa disciplina d’uso dei beni paesaggistici.

Soggetti, edifici ammessi e limiti territoriali

Il recupero è consentito solo se gli edifici interessati:

• sono stati legittimamente realizzati alla data del 28 luglio 2025;
• ricadono in zona territoriale omogenea dello strumento urbanistico generale;
• sono serviti dalle urbanizzazioni primarie.

Sono comunque esclusi gli interventi:

• in aree soggette a regime di inedificabilità sulla base di pianificazioni territoriali sovraordinate;
• in aree a pericolosità idraulica o idrogeologica, quando i piani precludono ampliamenti volumetrici o di superficie.

Il consiglio comunale può inoltre disporre, con motivazione, ulteriori esclusioni di ambiti territoriali e di specifiche tipologie edilizie per ragioni storico-culturali, morfologiche, paesaggistiche e di funzionalità urbanistica. Per i locali seminterrati a uso residenziale, tali esclusioni e le relative condizioni di recupero sono obbligatorie e devono essere definite dal consiglio comunale.

Requisiti di recupero dei sottotetti

Il recupero abitativo dei sottotetti è ammesso solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• l’edificio è destinato, o destinabile, in tutto o in parte a residenza;
• l’edificio è stato realizzato legittimamente, oppure, se abusivo per usi diversi da quello residenziale, è stato previamente sanato ai sensi delle sanatorie edilizie richiamate dalla legge;
• l’altezza media interna non è inferiore a 2,40 metri, riducibile a 2,20 metri negli edifici sopra i 300 metri sul livello del mare;
• in caso di soffitto non orizzontale, l’altezza minima della parete non è inferiore a 1,40 metri;
• gli spazi con altezza inferiore al minimo, non computabili nella media, devono essere chiusi mediante opere murarie e possono essere usati come guardaroba o ripostiglio; la chiusura non è obbligatoria in corrispondenza delle fonti di luce diretta;
• per i locali con soffitto a volta, l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra altezza dell’imposta e del colmo, con tolleranza fino al 5 per cento.

È ammesso, per raggiungere l’altezza media richiesta, l’abbassamento dell’ultimo solaio e la modifica della quota d’imposta, purché non siano compromesse la statica, il prospetto dell’edificio e i requisiti minimi di abitabilità dei locali sottostanti.

Parcheggi pertinenziali e oneri sostitutivi

Se il recupero dei sottotetti è finalizzato alla successiva suddivisione in due o più unità immobiliari, l’intervento è subordinato al reperimento di parcheggi pertinenziali nella misura minima di 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi di volumetria resa abitativa.

Il vincolo pertinenziale deve risultare da atto unilaterale d’obbligo ed è opponibile ai successori o aventi causa. Quando sia dimostrata l’impossibilità di reperire spazi idonei, l’intervento è comunque consentito previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di parcheggio da reperire, da destinare alla realizzazione di parcheggi comunali.

Sono esclusi da tale versamento gli interventi realizzati in immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi di comuni o di enti pubblici preposti alla realizzazione di tali alloggi.

Modalità esecutive del recupero dei sottotetti

Il recupero del sottotetto non può comportare:

• modifica dell’altezza di colmo e di gronda assentite dal titolo edilizio originario;
• modifica dell’inclinazione delle falde;
• variazioni di forma o superficie dell’area del sottotetto delimitata dalle pareti perimetrali;
• superamento dell’altezza massima dell’edificio.

L’intervento è consentito anche se non rispetta le distanze minime tra edifici e dai confini, purché siano rispettate le distanze vigenti al momento della costruzione dell’edificio.

Per garantire fruibilità e aerazione naturale, il recupero può avvenire anche mediante aperture di porte, finestre, lucernari e abbaini, nel rispetto dei caratteri formali e strutturali dell’edificio. Per gli abbaini non può essere interrotta la linea di gronda né superata la linea di colmo.

Il progetto deve prevedere adeguate opere di isolamento termico, anche per il contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato, conformi alle prescrizioni tecniche e alla normativa nazionale e regionale sugli impianti e sul risparmio energetico.

Tutela paesaggistica e titoli abilitativi

Gli interventi disciplinati dalla legge devono rispettare integralmente la normativa paesaggistica statale e regionale. Il rilascio dei titoli edilizi abilitativi è preceduto, se necessario, dal nulla osta delle amministrazioni competenti alla tutela paesaggistica.

Definizioni

Ai fini dell’applicazione della legge valgono le definizioni uniformi contenute nell’allegato A del Regolamento edilizio tipo regionale.

Decorrenza pratica e attualità della disciplina

La disciplina continua a operare nel tempo, ma per il recupero dei sottotetti rileva espressamente che gli edifici devono essere legittimamente realizzati alla data del 28 luglio 2025. Restano fermi i limiti paesaggistici, urbanistici e tecnici previsti dalla legge e dagli strumenti sovraordinati.