Cassazione Civile, Ordinanza n. 16894/2026 del 29/05/2026

Esito

La controversia

Il condominio e alcuni condomini hanno agito per il risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c. lamentando gravi difetti manifestatisi nelle parti comuni e negli appartamenti di proprietà esclusiva di un edificio sito in Roma. La società convenuta si è difesa sostenendo di non essere la costruttrice, ma solo la venditrice, perché l’opera era stata eseguita da una diversa società appaltatrice. Il Tribunale ha rigettato la domanda; la Corte d’appello ha confermato il rigetto ritenendo che i collegamenti societari tra venditrice e appaltatrice, la nomina del direttore dei lavori, il conferimento dell’incarico di progettazione e la nomina del collaudatore non bastassero a dimostrare che la venditrice si fosse assunta la responsabilità della costruzione. I ricorrenti hanno proposto tre motivi: 1) violazione dell’art. 1669 c.c., sostenendo che la responsabilità extracontrattuale per gravi difetti può essere fatta valere anche contro il venditore-costruttore che abbia partecipato ai lavori, con conseguente presunzione di corresponsabilità del committente; 2) omessa pronuncia sul motivo di appello relativo all’erronea ripartizione dell’onere della prova circa l’assenza di autonomia tecnica e decisionale dell’appaltatrice; 3) violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., per motivazione asseritamente apparente, contraddittoria e illogica sulla riferibilità dell’opera alla società convenuta.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo erronea la sentenza impugnata nell’applicazione dell’art. 1669 c.c. Ha affermato che la responsabilità per rovina e gravi difetti può gravare anche sul venditore che sia, in sostanza, costruttore dell’immobile, non solo quando abbia realizzato direttamente l’opera, ma anche quando, pur avvalendosi di appaltatore, progettista e direttore dei lavori, abbia mantenuto poteri di direzione o controllo o abbia comunque partecipato alla costruzione con propria autonomia decisionale. In tale prospettiva, il venditore deve provare di non avere avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’impresa appaltatrice per superare la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso a una propria condotta colposa, anche omissiva. La Corte ha ritenuto assorbiti il secondo e il terzo motivo, ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  art. 1669 c.c. ex art. 360 n.3 c.c.; azione risarcitoria ex art. 1669 c.c.; rovina e difetti di cose immobili

  La norma è applicabile non solo contro l’appaltatore, ma anche contro il venditore che sia costruttore dell’immobile o che, pur avvalendosi di soggetti professionalmente qualificati, abbia mantenuto poteri di direzione o sorveglianza sull’opera; grava sul venditore l’onere di provare l’assenza di ogni potere di direttiva o controllo per superare la presunzione di corresponsabilità.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  violazione dell’art. 1669 c.c. ex art. 360 n.3 c.c.

  È il vizio dedotto per denunciare l’erronea applicazione della disciplina sostanziale.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  omessa pronuncia ex art. 360 n. 4 c.p.c.

  È il vizio dedotto per la mancata decisione su un motivo di appello asseritamente non esaminato.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. ex art. 360 nn.3 e 4 c.p.c.

  È richiamato quale parametro della validità della motivazione, censurata come apparente o illogica.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  secondo comma dell’art. 380 bis1 c.p.c.

  È richiamato solo per la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• L’azione ex art. 1669 c.c. può essere proposta dall’acquirente non soltanto contro l’appaltatore, ma anche contro il venditore-costruttore quando la costruzione sia a lui riferibile per diretta gestione dell’opera o per mantenimento di poteri di direzione e controllo sull’esecuzione.
• Ai fini dell’art. 1669 c.c., la presenza di appaltatore, progettista, direttore dei lavori e collaudatore non esclude di per sé la responsabilità del venditore; occorre verificare se il venditore abbia conservato una posizione di autonomia decisionale o abbia impartito direttive tecniche.
• Quando il venditore si avvalga di soggetti professionalmente qualificati, incombe su di lui l’onere di dimostrare di non avere avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’impresa esecutrice, per vincere la presunzione di addebitabilità del danno a una propria condotta colposa anche omissiva.
• Non è corretta una motivazione che confonda la verifica della responsabilità del venditore-costruttore con i principi relativi alla autonomia dell’appaltatore rispetto al committente: il punto decisivo è la riferibilità della costruzione al venditore e la sua eventuale corresponsabilità.

Come è indicizzato