Cassazione Civile, Sentenza n. 9877/2022 del 28/03/2022

Esito

La controversia

Opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso ordine di liberazione emesso nel procedimento di espropriazione immobiliare promosso da BPER Banca (per mezzo di BPER Credit Management) con nomina a custode dell'avv. Sara Gaudiosi, nei confronti della ricorrente quale conduttrice dell'immobile. La ricorrente deduce che il contratto di locazione è inopponibile per 'canone vile' ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c. (canone inferiore di almeno un terzo rispetto al giusto prezzo) e censura: a) la mancata legittimazione della procedura/degli organi della procedura a ordinare la liberazione nei confronti del terzo conduttore prima dell'aggiudicazione (sostiene che solo l'acquirente potrebbe far valere l'inopponibilità); b) l'omessa valutazione e pronuncia in ordine all'infondatezza delle risultanze peritali sulla 'viltà' del canone e alla loro efficacia nel rito esecutivo (artt. 99 e 112 c.p.c.).

La decisione

La Corte di cassazione ha rilevato d'ufficio la non integrità originaria del contraddittorio: il giudizio di opposizione agli atti esecutivi promosso dal terzo conduttore richiede il litisconsorzio necessario dei debitori esecutati e dei creditori procedenti, che nel caso di specie (Luigi Lombardo e Giovanna Di Laura) non erano stati chiamati. Perciò la sentenza impugnata è cassata e la causa rinviata al giudice di primo grado affinché il giudizio sia celebrato a contraddittorio integro anche con i litisconsorti necessari. La Corte ha inoltre enunciato il principio che il terzo locatario può proporre opposizione avverso l'ordine di liberazione fondandosi sull'inopponibilità del contratto per canone 'vile' ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., ma che in tale opposizione devono essere citati anche debitori e creditori; ha precisato altresì la natura dell'ordine di liberazione come atto endoprocessuale (non autonomo titolo esecutivo) e ha richiamato la portata ordinatoria e i poteri del giudice dell'esecuzione dopo le riforme (esecuzione deformalizzata dell'ordine tramite custode). Le spese di legittimità saranno regolate dal giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 617 c.p.c.

  Disciplina dell'opposizione agli atti esecutivi, che è il rimedio esperibile dal terzo locatario contro l'ordine di liberazione; la Corte conferma la rilevanza di tale opposizione ma richiama la necessità del litisconsorzio con debitori e creditori

• art. 2923 c.c., comma 3

  Prevede l'inopponibilità al terzo acquirente del contratto di locazione quando il canone sia inferiore di almeno un terzo al giusto prezzo; la Corte ammette che il terzo locatario può fondare su tale norma l'opposizione all'ordine di liberazione

• art. 560 c.p.c.

  Norma che regola l'ordine di liberazione nell'espropriazione immobiliare; la Corte richiama la riforma che ha trasformato l'ordine in atto attuabile deformalizzato dagli ausiliari (custode) e ne precisa la natura endoprocessuale

• artt. 99 e 112 c.p.c.

  Richiamati dalla ricorrente in relazione all'omessa pronuncia su questioni istruttorie e peritali; la Corte osserva che le censure di merito non possono essere esaminate ove manchi il contraddittorio necessario

• art. 383 e art. 354 c.p.c.

  Norme richiamate per la cassazione con rinvio: l'art. 383 (effetti della cassazione) e l'art. 354 (rinvio al giudice di primo grado) sono invocate per disporre il rinvio al giudice di merito affinché integri il contraddittorio

• art. 385 c.p.c., co. 3

  Richiamata in ordine alla regolazione delle spese processuali del giudizio di legittimità che saranno determinate dal giudice del rinvio

• d.l. 3 maggio 2016, n. 59 conv. L. 30 giugno 2016, n. 119

  Riforma che ha ridisegnato l'ordine di liberazione come atto non qualificabile più quale autonomo titolo esecutivo e suscettibile di attuazione deformalizzata dal custode; la Corte si riferisce a questa evoluzione per spiegare la natura dell'ordine

• d.l. 14 dicembre 2018, n. 135 conv. L. 11 febbraio 2019, n. 12; d.l. 30 dicembre 2019, n. 162 conv. L. 28 febbraio 2020, n. 8

  Interventi normativi successivi citati per sottolineare la frequente e talvolta contraddittoria evoluzione normativa sull'ordine di liberazione e sui casi in cui esso sia escluso nei confronti di determinati soggetti

• DPR n. 115/2002, art. 13, comma 1‑quater

  Riferimento normativo in tema di contributo unificato: la Corte osserva che, non essendo il ricorso integralmente respinto, non sussistono i presupposti per addebitare un ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Il terzo conduttore (locatario) può proporre opposizione agli atti esecutivi avverso l'ordine di liberazione fondandosi sull'inopponibilità del contratto di locazione per 'canone vile' ex art. 2923, comma 3, c.c.
• Tale opposizione richiede il litisconsorzio necessario di tutti i debitori e dei creditori procedenti: la loro esclusione determina la non integrità del contraddittorio e la cassazione con rinvio
• L'ordine di liberazione è atto del processo espropriativo (atto endoprocessuale) e non un autonomo titolo esecutivo; dopo le riforme può essere attuato deformalmente dal custode senza una separata esecuzione per rilascio
• Il giudice dell'esecuzione dispone di ampi poteri ordinatori, finalizzati alla migliore commerciabilità del bene pignorato; questi poteri possono giustificare l'adozione dell'ordine di liberazione anche prima dell'aggiudicazione, nel rispetto dei rimedi processuali
• In sede di impugnazione è opportuno verificare e garantire l'integrale partecipazione dei soggetti necessari al giudizio (debitori, creditori, custode) per evitare nullità o rinvii per incompletezza del contraddittorio
• Se si contesta la 'viltà' del canone con perizia, è necessario che le contestazioni siano espresse e che il giudizio si svolga con tutte le parti necessarie affinché la questione possa essere decisa sul merito