Cassazione Civile, Sentenza n. 9848/2022 del 28/03/2022

Esito

La controversia

La controversia verteva sulla proprietà di porzioni di cortile catastalmente individuate (ex particelle n. 40 e 609 del foglio 239, loc. Camemi, Ragusa). Spadola aveva chiesto la declaratoria di piena proprietà della porzione di cortile antistante i suoi fabbricati e la nullità parziale di una precedente transazione; la Flaminia resisteva chiedendo l'accertamento della comproprietà e la nullità/inefficacia dell'atto di vendita in favore della Spadola. In primo grado fu dichiarata la comproprietà dell'area contesa; la Corte d'appello riformò in parte, riconoscendo a Spadola la proprietà esclusiva della porzione corrispondente alla ex particella 40 e la comproprietà della parte corrispondente alla ex particella 609. Flaminia impugnò in Cassazione articolando sei motivi (presunto conflitto di titoli e prevalenza di atti trascritti anteriormente, uso di documenti stragiudiziali, variazione catastale dolosa, valore confessorio della transazione del 12.12.2003, nullità relativa dell'atto di vendita ecc.). La Cassazione ha esaminato i motivi: ha ritenuto che non sussistesse conflitto tra titoli perché gli atti riguardavano immobili/materialmente distinti, ha escluso l'influenza decisiva della perizia stragiudiziale, ha ritenuto irrilevante per la decisione la variazione catastale e ha delimitato l'effetto della transazione alla porzione riconosciuta (ex particella 609). Ha inoltre escluso l'usucapione e ha ritenuto inammissibili o infondati vari profili che richiedevano nuovo accertamento di fatto.

La decisione

La Corte Suprema di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto da FLAMINIA Consulting S.A. e ha confermato, in sostanza, l'accertamento di proprietà operato dalla Corte d'appello: Spadola è proprietaria esclusiva della porzione di cortile corrispondente alla ex particella n. 40; la porzione corrispondente alla ex particella n. 609 è stata riconosciuta in comproprietà tra le parti, secondo quanto già deciso in appello. La Cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili i sei motivi di doglianza avanzati dal ricorrente (tra cui la presunta prevalenza di un atto trascritto anteriormente, la rilevanza di documenti stragiudiziali, la nullità relativa degli atti). Il ricorso è stato quindi respinto; il ricorrente è stato condannato alle spese di lite, liquidate in euro 3.700,00 oltre accessori, e gravato dell'eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2644 c.c.

  La disciplina sull'opponibilità della trascrizione tra successivi acquirenti si applica quando le plurime alienazioni hanno ad oggetto lo stesso immobile; la Corte ha escluso il conflitto tra titoli perché gli atti di vendita riguardavano porzioni diverse del cortile

• art. 2697 c.c.

  Regola il principio della prova; invocato dal ricorrente ma la Corte ha ritenuto che l'identificazione dei cespiti debba desumersi dal contenuto degli atti, non da elementi probatori esterni non decisivi

• art. 1117 c.c.

  Norma che elenca le parti comuni dell'edificio (rilevante per la nozione di comproprietà su cortile condominiale/parti comuni); la Corte ha considerato che la presunzione di comproprietà può essere superata da specifici titoli

• art. 360 c.p.c.

  Norma processuale di cassazione che disciplina i motivi di ricorso (violazione di legge e omesso esame di fatti); la Corte l'ha utilizzata per inquadrare e decidere le censure del ricorrente, dichiarandone alcune inammissibili o infondate

• art. 1159 c.c.

  Norma sull'usucapione decennale; la Corte ha escluso che si fosse perfezionato l'acquisto per usucapione, mancando gli elementi richiesti (acquisto a non domino/interversio possessionis)

• art. 1159-bis c.c.

  Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale: la Corte ha ritenuto che la norma non fosse applicabile a un cortile pertinenziale di unità residenziali

• art. 1362 c.c.

  Norma sull'interpretazione del contratto; la Corte rileva che il ricorrente non ha dedotto specificamente la violazione delle regole interpretative ex artt. 1362 e ss., per cui non è stata operata la rilevata rilettura ermeneutica degli atti

• art. 1439 c.c.

  Richiamata dal ricorrente come principio; la Corte non ha ritenuto che il presunto richiamo a tale principio incidesse sulla decisione (la doglianza è risultata generica)

• art. 2735 c.c.

  Norma sul valore probatorio della scrittura privata; il ricorrente invocava il valore confessorio della transazione del 12.12.2003, ma la Corte ha delimitato la portata della transazione alla porzione di cortile specificamente riconosciuta (ex particella 609)

• art. 115 c.p.c.

  Norma sul principio dispositivo e sulla compartecipazione delle parti alla formazione della prova; richiamata dal ricorrente in sede di censura procedurale

• art. 116 c.p.c.

  Norma sulle prove atipiche e sulla valutazione della prova; menzionata nella censura ma la Corte non ha ritenuto che vi fosse violazione

• art. 112 c.p.c.

  Principio del contraddittorio e della decisione sulla base degli elementi costituenti il processo; invocato ma la Corte ha ritenuto che il contraddittorio non fosse violato nella produzione del documento stragiudiziale

• art. 36 c.p.c.

  Norma sulla modalità e contenuto dell'atto di impugnazione; richiamata nella censura relativa alla qualificazione della domanda riconvenzionale

• art. 167 c.p.c.

  Norma sulle eccezioni e contestazioni nella comparsa di costituzione; richiamata nella censura ma la Corte ha ritenuto irrilevante l'assetto dedotto

• art. 378 c.p.c.

  Norma che disciplina la memoria della parte resistente in cassazione; la controricorrente ha depositato memoria ai sensi di tale articolo e la Corte ne ha tenuto conto nell'assegnazione delle spese

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13

  comma 1-quater, comma 1-bis

  Norme sul contributo unificato di impugnazione; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per un ulteriore versamento da parte del ricorrente, se dovuto

Massime di principio

• Quando lo stesso disponente compie più alienazioni, l'eventuale 'conflitto tra successivi acquirenti' ai sensi dell'art. 2644 c.c. rileva solo se gli atti concernono materialmente lo stesso bene: se gli atti riguardano porzioni distinte, la disciplina del conflitto non si applica.
• L'identificazione dell'immobile trasferito si desume prioritariamente dal contenuto e dalla planimetria incorporata negli atti di trasferimento; elementi probatori esterni non possono sovrapporsi all'interpretazione negoziale degli atti salvo che la stessa sia ambigua e richieda integrazione interpretativa motivata.
• La presunzione di comproprietà di aree comuni (es. cortili) può essere superata da titoli specifici che attribuiscono in modo inequivoco la proprietà esclusiva su porzioni determinate.
• Le perizie o documenti stragiudiziali prodotti in causa hanno valore solo se il loro contenuto è decisivo e se sono stati regolarmente prodotti e comunicati; se tali documenti costituiscono un mero 'conforto' della decisione basata sugli atti, la loro produzione non invalida il contraddittorio.
• La transazione tra le parti ha efficacia nei limiti del contenuto negoziale che le parti hanno concordato: non può essere automaticamente estesa ad ambiti non espressamente contemplati dal negozio transattivo.
• Le doglianze in Cassazione che richiedono un nuovo apprezzamento di fatto o una diversa valutazione delle prove sono spesso inammissibili; la Corte di legittimità verifica in particolare la corretta applicazione del diritto e la regolarità del procedimento, non reinterpreta i fatti.
• L'usucapione richiede gli specifici presupposti normativi (possesso pacifico, continuo, materiale e, a seconda dei casi, l'interversio possessionis): la mera detenzione o atti catastali non sono sufficienti a fondare l'acquisto per usucapione.
• In questioni di opponibilità dei titoli e di efficacia delle trascrizioni, è fondamentale verificare la corrispondenza materiale tra le particelle catastali/planimetrie e la descrizione negoziale contenuta negli atti; difformità rilevanti possono determinare esiti diversi rispetto alla presunzione di comproprietà.