Sentenza del 11/03/2021 n. 198 - Comm. Trib. Prov. Torino

Esito

La controversia

Il contribuente aveva diritto all'agevolazione "prima casa" a condizione di cedere il precedente immobile entro il termine di legge. Non è stato possibile perfezionare la vendita del precedente immobile per una serie di difformità edilizie del condominio, mai precedentemente evidenziate e quindi non prevedibili, che hanno impedito la conclusione della compravendita nei termini previsti. Si è dunque postulata l'esistenza di una causa di forza maggiore che rende impossibile l'adempimento dell'obbligo di cessione.

Norme richiamate

• art. 1 della Tariffa parte prima allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La norma condiziona l'agevolazione alla cessione del precedente immobile entro il termine stabilito; la sentenza interpreta che il mancato adempimento non esclude l'agevolazione quando sussista una causa di forza maggiore (imprevedibile e non imputabile al contribuente) che renda impossibile la vendita.

Massime di principio

• La forza maggiore può giustificare il mancato adempimento dell'obbligo di cedere il precedente immobile e quindi non preclude automaticamente le agevolazioni "prima casa" quando l'impossibilità è esterna, imprevedibile e non imputabile al contribuente.
• Spetta al contribuente fornire elementi probatori (perizia tecnica, comunicazioni condominiali, atti amministrativi) che dimostrino l'esistenza delle difformità e la loro natura imprevedibile e impeditiva della vendita.
• Difformità edilizie non precedentemente rilevate e certificate come ostative alla compravendita sono tipicamente idonee a costituire causa di forza maggiore; difformità note o facilmente accertabili in precedenza raramente saranno ritenute imprevedibili.
• È consigliabile informare tempestivamente l'ufficio tributario e documentare i tentativi di vendita e gli ostacoli emersi, valutando anche l'eventuale richiesta di sospensione/deroga o di riconoscimento della causa di forza maggiore prima di azioni giudiziali.
• La valutazione è fattuale e caso per caso: l'esito dipende dalla prova dell'imprevedibilità, dell'inesigibilità dell'adempimento e del nesso causale tra le difformità e l'impossibilità di vendere.