Cassazione Civile, Ordinanza n. 04931/2026 del 05/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’opposizione a un decreto ingiuntivo con cui un condomino era stato obbligato a pagare una quota delle spese di manutenzione dell’intero percorso di una strada ritenuta comune al supercondominio. L’opponente sosteneva di dover contribuire, al più, soltanto per il tratto di strada strettamente utile al raggiungimento dei suoi beni esclusivi, poiché egli non sarebbe stato comproprietario della strada ma titolare di una mera servitù di passaggio. Dopo un primo giudizio di legittimità con rinvio, il tribunale in sede di rinvio ha rigettato l’opposizione ritenendo che l’opponente avesse acquistato una porzione della strada e fosse quindi divenuto condomino del supercondominio già costituito. Con l’unico motivo di ricorso per cassazione, l’opponente ha denunciato violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., deducendo che il tribunale aveva applicato la presunzione di condominialità senza esaminare il titolo costitutivo del condominio e aveva inoltre individuato erroneamente la porzione di strada oggetto dell’asserito acquisto in comproprietà. La Corte ha ritenuto fondato il primo profilo e assorbito il secondo.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato al Tribunale di Genova in diversa composizione perché riesamini l’opposizione attenendosi ai principi già fissati in sede di precedente cassazione. Il giudice di rinvio dovrà accertare, in via prioritaria, come si sia costituito l’asserito supercondominio e dovrà esaminare il primo titolo con cui l’originario proprietario ha trasferito gli immobili, verificando se vi sia stata o meno una riserva della proprietà dei beni asseritamente comuni. Il tribunale dovrà inoltre regolare le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera per i beni che, per natura o per titolo, siano destinati al servizio comune; non può essere applicata automaticamente a beni come una strada senza verificare il titolo costitutivo e l’assetto originario del compendio, specie quando manchino i presupposti della nascita del condominio al momento del primo trasferimento.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il vizio dedotto in cassazione come violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 380 bis c.p.c.

  È richiamato per la proposta di decisione accelerata del ricorso.

Massime di principio

• Per affermare la natura condominiale o supercondominiale di un bene non basta il suo uso comune: occorre verificare se, al momento della costituzione del collegamento funzionale, sussistessero i presupposti di fatto e di titolo che giustificano la comunione.
• Quando la cosa asseritamente comune non rientra tra i beni tipizzati dall’art. 1117 c.c. o quando la costituzione del condominio dipende dall’assetto originario del compendio, è decisivo il primo atto di trasferimento e non gli atti o le delibere successivi.
• Una delibera assembleare non può, da sola, costituire il supercondominio; al più può prendere atto di una comunione già insorta per effetto del titolo originario o della cessione pro quota dei beni di servizio comune.
• L’interpretazione del titolo di acquisto dell’unità esclusiva va compiuta solo dopo avere accertato il primo titolo con cui l’originario proprietario ha trasferito gli immobili e aver verificato se i beni di servizio comune siano stati o meno riservati.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali, l’accertamento sulla titolarità del bene comune può avere valore solo incidentale e deve essere effettuato nei limiti delle allegazioni e delle prove già acquisite, nei confronti del solo condominio controricorrente.

Come è indicizzato