Risoluzione n. 68 del 30/03/2007

Vendita all'incanto di immobili oggetto di azione revocatoria fallimentare

La risoluzione affronta il trattamento tributario della vendita all'incanto, ai sensi dell'art. 108 L.F., di due appartamenti di civile abitazione facenti parte di un fabbricato incompiuto, già ceduti da una società poi coinvolta in una procedura fallimentare e in una successiva azione revocatoria ex art. 67 L.F. Il tema centrale riguarda sia l'imponibilità ai fini IVA o l'applicazione dell'imposta di registro, sia l'individuazione del soggetto obbligato all'emissione della fattura.

Contesto fattuale

L'istanza riguarda la società "ALFA S.A.S.", dichiarata fallita nel 1998, la quale aveva venduto nel 1997 alla società "BETA" un terreno con fabbricato in corso di costruzione. La curatela fallimentare aveva promosso azione revocatoria per la sproporzione tra valore di mercato e prezzo pattuito; con sentenza del 2005, passata in giudicato, il Tribunale ha revocato la vendita. La curatela deve ora procedere alla vendita all'incanto di due appartamenti di civile abitazione, non abitabili per l'interruzione dei lavori, ma già iscritti in catasto con rendita.

Quesito posto dal contribuente

L'istante chiede di conoscere:

• se la vendita all'incanto sia soggetta a IVA oppure a imposta di registro;
• quale sia l'aliquota applicabile e se possano trovare applicazione le agevolazioni "prima casa";
• chi debba emettere la fattura, considerato che la società acquirente "BETA S.A.S." risulta cancellata dal Registro delle Imprese e non è chiaro se abbia estinto anche la partita IVA.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Il contribuente ritiene che la proprietà dei due appartamenti resti in capo a "BETA S.A.S.", anche se cancellata dal Registro delle Imprese, poiché l'azione revocatoria renderebbe inefficace la vendita solo nei confronti dei creditori, senza comportare un effettivo ritrasferimento del bene alla massa fallimentare. Da ciò fa discendere che:

• la vendita all'incanto, essendo riferita a immobili nella titolarità di un'impresa, sarebbe soggetta a IVA in base al d.l. n. 223/2006 convertito nella l. n. 248/2006;
• sarebbe applicabile l'imposta di registro in misura fissa;
• la fattura dovrebbe essere emessa dalla società "BETA S.A.S.", con possibili criticità operative in caso di partita IVA inattiva.

Chiarimenti dell'Agenzia sulla revocatoria fallimentare e sulla società cancellata

L'Agenzia ricorda che l'azione revocatoria fallimentare serve a recuperare il bene alla garanzia patrimoniale dei creditori, rendendolo assoggettabile all'esecuzione concorsuale, ma non incide sulla validità del negozio revocato e non determina la riacquisizione della proprietà in capo al fallito. Il soggetto che restituisce quanto ricevuto ha diritto alla restituzione del corrispettivo ed è ammesso al passivo per il relativo credito concorsuale.

Quanto alla società acquirente, la cancellazione dal Registro delle Imprese non ne comporta automaticamente l'estinzione se non è stata ancora completata la liquidazione di tutti i rapporti giuridici pendenti. Pertanto, se "BETA S.A.S." risulta intestataria degli immobili, essa va considerata esistente ai fini della fattispecie esaminata.

Obblighi di fatturazione e versamento IVA

L'Agenzia richiama la circolare n. 6 del 17 gennaio 1974, secondo cui il curatore fallimentare, nel cedere beni compresi nella procedura, si sostituisce di fatto al soggetto d'imposta ed è tenuto ad osservare gli obblighi previsti dal DPR n. 633/1972, incluso l'obbligo di emissione della fattura ex art. 21.

Richiama inoltre la risoluzione n. 62 del 16 maggio 2006 sugli obblighi del professionista delegato nelle espropriazioni immobiliari, ritenendo che una posizione analoga si applichi anche al curatore nei confronti del terzo che ha subito la revocatoria fallimentare. In tale ipotesi, la soggettività passiva resta in capo al terzo, ma gli adempimenti di fatturazione e versamento sono accentrati nella gestione fallimentare.

Ne deriva che:

• il curatore deve emettere fattura in nome e per conto di "BETA S.A.S.";
• deve versare l'IVA incassata all'Amministrazione finanziaria;
• deve consegnare o spedire copia della fattura al liquidatore della società o, in mancanza, ai soci;
• deve dare comunicazione della fattura al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

Trattamento IVA della vendita di fabbricati non ultimati

L'Agenzia esamina poi la disciplina introdotta dall'art. 35, commi 8-10 sexies, del d.l. n. 223/2006, convertito dalla l. n. 248/2006, che ha generalizzato il regime di esenzione IVA per i trasferimenti di fabbricati, salvo alcune eccezioni.

Tra le eccezioni vi è la cessione di fabbricati abitativi da parte dell'impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 4 anni dal completamento dei lavori. Nel caso in esame, però, viene evidenziato che i lavori non sono mai stati ultimati e gli immobili non sono abitabili, pur essendo catastalmente classificati come abitazioni civili.

Richiamando la circolare n. 12 del 1 marzo 2007, l'Agenzia afferma che la cessione di un fabbricato non ultimato, effettuata da un soggetto passivo d'imposta prima del completamento, resta fuori dall'ambito applicativo dell'art. 10, nn. 8-bis) e 8-ter), del DPR n. 633/1972 e deve essere comunque assoggettata a IVA, trattandosi di bene ancora nel circuito produttivo.

Agevolazioni prima casa e imposta di registro

Pur confermando l'assoggettamento a IVA, l'Agenzia precisa che, in presenza dei requisiti di legge, restano ferme le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa:

• n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633/1972;
• n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al medesimo DPR.

Poiché l'operazione è soggetta a IVA, consegue l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa e non proporzionale.

Conclusione

L'Agenzia conclude che la vendita all'incanto dei due appartamenti non ultimati, appartenenti alla società "BETA S.A.S." e oggetto di revocatoria fallimentare, è soggetta a IVA; l'imposta di registro si applica in misura fissa; il curatore fallimentare deve emettere la fattura in nome e per conto della società acquirente, versare l'IVA e curare gli adempimenti informativi verso la controparte societaria e l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate.