Risoluzione n. 1 del 4/01/2012

Trattamento fiscale degli atti di ricomposizione fondiaria tra colottizzanti

La risoluzione affronta il regime fiscale applicabile a un atto di ricomposizione fondiaria posto in essere tra colottizzanti non riuniti in consorzio, in attuazione di una convenzione di lottizzazione. Il documento chiarisce quando tali atti possono fruire del trattamento agevolato previsto dagli articoli 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e 32 del DPR 29 settembre 1973, n. 601.

Quesito presentato

Il notaio istante chiede di sapere quale sia il trattamento fiscale di un atto di ricomposizione fondiaria finalizzato a eliminare uno squilibrio derivante da una convenzione di lottizzazione. In particolare, le parti si sono impegnate a cedere gratuitamente al Comune alcune aree da destinare a opere di urbanizzazione primaria e secondaria; poiché tali cessioni gravano in misura maggiore su alcuni lotti, si rende necessaria una redistribuzione delle aree tra i colottizzanti. I trasferimenti reciproci avvengono senza conguagli né corrispettivi.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

L’istante sostiene che gli atti di ricomposizione fondiaria debbano beneficiare del regime agevolato, richiamando la risoluzione dell’Amministrazione finanziaria 3 gennaio 1983, n. 250666. Secondo tale impostazione, l’agevolazione si estenderebbe a tutti i trasferimenti posti in essere per realizzare gli strumenti previsti dalla normativa urbanistica, indipendentemente dalla costituzione di un consorzio tra lottizzanti.

L’istante richiama inoltre la finalità della disciplina agevolativa, ritenuta diretta a rendere meno oneroso l’uso degli strumenti negoziali necessari a conseguire una sistemazione del territorio conforme agli strumenti urbanistici. Evidenzia infine che le assegnazioni reciproche sono tra loro inscindibili, perché solo la loro complessiva realizzazione consente di ristabilire il rapporto di proporzionalità tra le aree originariamente possedute.

Inquadramento normativo richiamato

L’articolo 20 della legge n. 10 del 1977 stabilisce che ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del DPR n. 601 del 1973. Quest’ultimo prevede:

• imposta di registro in misura fissa;
• esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali.

Tra gli atti agevolabili rientrano le convenzioni di lottizzazione e gli atti ad esse collegati.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama innanzitutto la risoluzione n. 250666 del 1983, secondo cui gli atti di redistribuzione immobiliare tra colottizzanti, in quanto attuativi della convenzione di lottizzazione, rientrano nel perimetro delle convenzioni che beneficiano del regime di favore. Viene però ricordato che, con la risoluzione 17 dicembre 2004, n. 156, era stato affermato che l’agevolazione operava solo quando i proprietari si fossero previamente riuniti in consorzio e non in ipotesi di lottizzazione ad iniziativa privata.

Riconsiderazione del requisito del consorzio

La risoluzione prende atto delle critiche formulate dagli operatori rispetto all’idea che la previa costituzione del consorzio sia un presupposto necessario. In tale ottica richiama l’articolo 13, comma 6, della legge n. 10 del 1977, secondo cui, se nei tempi previsti i titolari non presentano istanza di concessione singolarmente o riuniti in consorzio, il Comune procede all’espropriazione delle aree.

Secondo l’Agenzia, la norma usa un’espressione disgiuntiva, “singolarmente o riuniti in consorzio”, dalla quale emerge che non è indispensabile la congiunta ricorrenza delle due modalità. Ne deriva che la mancata previa costituzione del consorzio non impedisce, di per sé, la riconducibilità dell’atto di ricomposizione fondiaria alle convenzioni agevolate.

Caratteri dell’atto di ricomposizione fondiaria esaminato

Nel caso concreto, dall’atto allegato emerge che i trasferimenti sono effettuati per riequilibrare la capacità edificatoria dei singoli lottizzanti e per eliminare gli effetti distorsivi derivanti dalla convenzione di lottizzazione. Le cessioni gratuite al Comune di aree destinate a opere di urbanizzazione primaria e secondaria si concentrano infatti su alcuni lotti, determinando un vantaggio economico ingiustificato per altri soggetti.

L’atto redistributivo viene quindi qualificato come strumento volto a reintegrare la proporzionalità originaria tra le aree possedute dai diversi partecipanti alla lottizzazione. Viene anche sottolineato che i trasferimenti avvengono senza intenti speculativi e sono inscindibilmente collegati alla convenzione di lottizzazione, alla quale sono funzionali per favorire la trasformazione urbanistica dei beni senza creare squilibri patrimoniali.

Conclusione sull’agevolazione

L’Agenzia conclude che gli atti di redistribuzione posti in essere dai soggetti che hanno assunto gli obblighi connessi alla convenzione di lottizzazione possono beneficiare del regime di favore di cui all’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973. Tale conclusione vale anche se i proprietari coinvolti non sono riuniti in consorzio.

Irrilevanza dell’iniziativa privata

La risoluzione precisa inoltre che non assume rilievo, in senso ostativo, il fatto che la convenzione di lottizzazione e gli atti di ricomposizione fondiaria attuativi derivino da un’iniziativa privata dei colottizzanti. L’articolo 20 della legge n. 10 del 1977 non distingue infatti tra lottizzazioni ad iniziativa privata e ad iniziativa pubblica ai fini dell’applicazione della disciplina di favore.

Indicazioni finali

Le Direzioni regionali sono invitate a vigilare affinché i principi e le istruzioni contenuti nella risoluzione siano applicati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.