Sentenza del 22/09/2021 n. 4199 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Impugnazione di un accertamento IMU relativo al maggior valore attribuito a un terreno in seguito a una procedura di perequazione urbanistica ('decollo e atterraggio'). Il ricorrente sosteneva che, mentre la volumetria era in fase di "volo" in attesa di essere trasferita su altro terreno, il suolo originario non possedeva una reale potenzialità edificatoria e quindi non poteva essere tassato sul presunto maggior valore. Il Comune riteneva invece che la potenzialità edificatoria potenziale dovesse essere considerata ai fini IMU.

La decisione

La Corte ha accolto la tesi del ricorrente, superando la teoria della mera potenzialità edificatoria. È stato affermato che l'IMU è un'imposta reale che si applica sul bene secondo le sue condizioni oggettive 'in sito': se la volumetria è ancora in fase di trasferimento ('volo') e non è effettivamente destinabile o concretamente edificabile sul terreno originario, il maggior valore non è tassabile. Pertanto l'accertamento è stato annullato nella parte in cui imputava al terreno valore edificatorio non effettivamente realizzato o trasferito.

Norme richiamate

• Legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di stabilità 2014)

  Riferimento normativo in materia di IMU e disciplina fiscale degli immobili; la sentenza richiama il quadro normativo per ribadire che l'IMU colpisce la proprietà in funzione delle condizioni oggettive del bene, considerando l'edificabilità 'in sito'.

• Cass. SS.UU., sent. n. 23902/2020

  Giurisprudenza di riferimento che ha chiarito il principio secondo cui la mera potenzialità edificatoria non trasferita o non realizzata non legittima la tassazione IMU: quando la volumetria è in 'volo' il terreno deve essere considerato privo di effettiva capacità edificatoria ai fini dell'imposizione.

Massime di principio

• Per l'IMU la base imponibile del terreno va determinata in funzione della edificabilità effettiva 'in sito' e non sulla base di potenzialità edificatorie teoriche o trasferibili non ancora concretizzate.
• Nel caso di operazioni di perequazione urbanistica (decollo/atterraggio), se la volumetria non è stata effettivamente trasferita o se il terreno non è concretamente edificabile al momento dell'accertamento, l'amministrazione non può tassare un maggior valore basato sulla sola potenzialità.
• È onere dell'ente impositore dimostrare che la capacità edificatoria sia effettiva e attuale sul terreno al momento della tassazione (es. titolo abilitativo, effettivo trasferimento di volumetrie, destinazione urbanistica concreta).
• Per il contribuente è utile conservare e produrre documentazione che dimostri lo stato reale della volumetria (procedimenti urbanistici, atti di trasferimento volumetrico, provvedimenti comunali) per contestare accertamenti basati su potenzialità astratte.
• La qualificazione dell'IMU come imposta reale impone al giudice e all'amministrazione di valutare le condizioni oggettive del bene, evitando valutazioni speculative sulla futura edificabilità.