Cassazione Civile, Ordinanza n. 20987/2026 del 20/06/2026

Esito

La controversia

Un soggetto aveva convenuto in giudizio il promittente venditore di un locale ad uso laboratorio artigianale, deducendo di avere sottoscritto un primo preliminare di compravendita immobiliare del 6.12.2006 per il prezzo di euro 260.000, con versamento di euro 100.000 a titolo di caparra e di ulteriori euro 20.000; il primo preliminare prevedeva la condizione della concessione del mutuo per la stipula del definitivo. Successivamente le parti avevano sottoscritto un secondo preliminare del 20.1.2007, con prezzo ridotto a euro 200.000 e senza riprodurre, secondo la lettura della corte territoriale, la precedente condizione sul mutuo, ma con una clausola che prevedeva la risoluzione di diritto se, per cause indipendenti dalla volontà delle parti, entro il 30.11.2007 non fosse stato stipulato il definitivo. Il mutuo non era stato concesso e l’acquirente sosteneva di non avere stipulato il definitivo proprio per il mancato avveramento della condizione pattuita, chiedendo la restituzione di quanto versato. Il venditore sosteneva invece che vi fosse stato inadempimento del promissario acquirente e che, pertanto, egli avesse diritto a trattenere la caparra. In appello il venditore aveva ottenuto il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra di euro 100.000 e la condanna alla restituzione di euro 20.000, qualificati come acconto. Nel ricorso per cassazione l'acquirente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1353 e 1354 c.c., assumendo che la clausola del secondo preliminare fosse nulla per indeterminatezza e che ciò dovesse travolgere l'intero regolamento negoziale, con conseguente impossibilità di trattenere la caparra; 2) omesso esame di un fatto decisivo, perché il diniego della banca di erogare il mutuo sarebbe stato documentato e comunicato alla controparte, integrando l'avveramento della condizione; 3) ulteriore omesso esame di fatto decisivo, subordinato all'accoglimento dei primi due motivi; 4) violazione dell'art. 91 c.p.c. per la regolazione delle spese, ritenuta contrastante con la soccombenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che la corte d'appello aveva qualificato la clausola del secondo preliminare come condizione risolutiva impossibile perché l'evento dedotto era indeterminato o indeterminabile; in tale ipotesi opera l'art. 1354, comma 2, c.c., che prevede per la condizione risolutiva impossibile la considerazione come non apposta, senza nullità dell'intero contratto. Ha dichiarato inammissibili il secondo e il terzo motivo, poiché assorbiti dalla reiezione del primo e comunque non idonei a incidere sulla decisione, essendo la motivazione sulla mancata prova del verificarsi della condizione solo aggiuntiva. Ha respinto anche il quarto motivo, rilevando che vi era reciproca soccombenza: una parte aveva chiesto la restituzione integrale delle somme, l'altra il trattenimento della caparra; la corte di merito aveva riconosciuto solo in parte la domanda del venditore, con restituzione di euro 20.000, sicché la compensazione parziale delle spese era giustificata ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c. La Corte ha quindi condannato il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1353 c.c.

  La norma sulla condizione contrattuale non è stata ritenuta violata dalla corte territoriale, perché la questione decisiva è stata ricondotta all'art. 1354 c.c. sulla condizione impossibile.

• art. 1354, comma 2, c.c.

  La condizione risolutiva impossibile o indeterminata va considerata come non apposta; la nullità dell'intero contratto è prevista per la condizione sospensiva impossibile, non per la risolutiva.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge è stato escluso perché la corte d'appello aveva correttamente applicato il regime della condizione impossibile.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Le censure per omesso esame di fatti decisivi sono state dichiarate inammissibili perché assorbite o comunque prive di decisività rispetto alla ratio decidendi.

• art. 1385 c.c.

  Il promittente venditore aveva chiesto di trattenere la caparra quale effetto dell'inadempimento della controparte; la corte territoriale ha riconosciuto tale effetto solo per l'importo di euro 100.000.

• art. 91 c.p.c.

  La regolazione delle spese non è stata ritenuta illegittima perché il giudizio presentava soccombenza reciproca.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  La compensazione parziale delle spese è stata ritenuta legittima in presenza di domande contrapposte e reciproca soccombenza.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando una clausola contrattuale subordina l'efficacia o la risoluzione a un evento indeterminato o indeterminabile, il giudice può qualificarla come condizione impossibile; se si tratta di condizione risolutiva, essa si considera non apposta e non determina la nullità dell'intero contratto.
• La nullità integrale del contratto non può essere automaticamente desunta dalla sola impossibilità o indeterminatezza della condizione risolutiva, poiché l'art. 1354 c.c. distingue il regime della condizione sospensiva da quello della condizione risolutiva.
• Le censure di omesso esame di un fatto decisivo sono inammissibili quando il fatto dedotto non è realmente decisivo rispetto alla ratio della decisione impugnata o quando la relativa questione risulta assorbita dal rigetto dei motivi principali.
• In tema di caparra confirmatoria, il diritto di trattenere la caparra presuppone l'accertamento dell'inadempimento della controparte; se il giudice di merito riconosce solo parzialmente la domanda o qualifica parte delle somme come acconto, la statuizione si riflette sulla misura delle somme trattenibili o restituibili.
• La compensazione parziale delle spese è legittima quando, nel medesimo processo, le parti propongono domande contrapposte e il giudice accoglie solo parzialmente le rispettive pretese, integrandosi una situazione di reciproca soccombenza.

Come è indicizzato