Cassazione Civile, Sentenza n. 36309/2022 del 13/12/2022

Esito

La controversia

Controversia sull'indennità di esproprio di un'area (foglio 10, particella 131) inclusa nella zona "A" e tipizzata "F2 - verde pubblico attrezzato (giardini)". La proprietaria aveva proposto opposizione alla stima chiedendo una quantificazione maggiore dell'indennità; il Comune contestava la natura edificabile dell'area e la quantificazione proposta, sostenendo che la Corte d'appello avesse operato una liquidazione "equitativa" non conforme ai criteri di legge (art. 32 DPR 327/2001) e avesse indebitamente trattato l'indennità come risarcimento richiamando artt. 1226 e 2056 c.c. La controparte invocava, a suo favore, la L.R. Puglia n.3/2005 art.19(2) che equiparava a edificabili le aree a standard ricomprese nelle zone A-D

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale del Comune (primo e secondo motivo) ritenendo che la Corte d'appello avesse violato l'art. 32 del DPR 327/2001 e avesse effettuato una valutazione equitativa non giustificata tecnicamente (riduzione del 50%) anziché applicare i criteri legali di determinazione dell'indennità. Il ricorso incidentale della proprietaria è stato in buona parte reso infondato dalla dichiarazione di incostituzionalità dell'art. 19, comma 2, della L.R. Puglia n.3/2005 (sentenza Corte Cost. n.120/2022); inoltre è stato accolto il secondo motivo del ricorso incidentale (mancata applicazione del metodo "sintetico-comparativo"). La sentenza di merito è stata cassata per violazione di legge e difetto di adeguata motivazione tecnica, con rinvio per nuovo esame conformemente ai criteri di legge (determinazione del valore secondo art.32 DPR 327/2001, mediante appropriato metodo estimativo e con pieno rispetto del contraddittorio e delle prove tecniche).

Norme richiamate

• d.P.R. 327/2001, art. 32

  salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista...

  La Corte ha richiamato l'art.32 come criterio primario: l'indennità deve riflettere il valore reale del bene alla data rilevante considerando i vincoli non espropriativi; la destinazione urbanistica rilevante è l'edificabilità legale; non è ammessa una valutazione equitativa priva di fondamento tecnico.

• Legge Regionale Puglia n.3/2005, art.19

  1. Il requisito di edificabilità legale dei terreni da espropriare è definito con riferimento ai criteri di cui all'articolo 32, comma 1, e all'articolo 37... 2. Sono da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D... 3. La Regione può specificare ulteriori criteri per la definizione del requisito di edificabilità legale...

  La Corte costituzionale ha dichiarato incostituzionale il comma 2 in quanto, derogando alla disciplina statale, attribuiva ai soli fini indennitari la qualitas di "edificabile" a aree che sul mercato non potevano averla; la Cassazione ha ritenuto dunque infondato l'appello della proprietaria fondato su tale norma, visto l'effetto dichiarativo della Corte Costituzionale.

• Codice Civile, artt. 1226 e 2056

  Il ricorso del Comune denunciava la impropria assimilazione dell'indennità di esproprio a un risarcimento di danno sotto il profilo applicativo di queste norme; la Corte ha ritenuto la sussunzione non pertinente: la determinazione dell'indennità segue il regime speciale dell'espropriazione (art.32 DPR 327/2001) e non può essere trattata come mero risarcimento ai sensi di tali articoli.

• Costituzione, artt. 3 e 117

  La questione di legittimità costituzionale dell'art.19 L.R. è stata sollevata anche per violazione degli artt.3 e 117 Cost.: la Corte Costituzionale ha ritenuto che la disciplina regionale invadesse la competenza statale in materia di ordinamento civile e determinasse disparità di trattamento in contrasto con il principio di eguaglianza.

Massime di principio

• Ai fini dell'indennità di espropriazione il criterio decisivo è l'edificabilità "legale" risultante dagli strumenti urbanistici vigenti alla data rilevante; non può essere attribuito valore edificatorio indennitario a un bene che lo strumento urbanistico concretamente vincola a uso pubblico, salvo che la legge statale o strumenti urbani consentano diverse utilizzazioni legali.
• La determinazione del valore deve poggiare su criteri tecnici (metodo sintetico-comparativo o metodo analitico-ricostruttivo) e su prova tecnica: il giudice non può sostituirsi all'esperto con valutazioni "equitative" prive di adeguata motivazione tecnica.
• Le norme regionali non possono, a fini esclusivamente indennitari, manipolare la "qualitas rei" (es. rendere "legalmente edificabile" ciò che urbanisticamente non lo è) se ciò incide sulla disciplina civilistica riservata allo Stato; tali disposizioni rischiano di essere dichiarate incostituzionali.
• Se manca l'indice fondiario medio o dati storici, il giudice deve comunque basare la stima su dati di mercato comparabili o su ricostruzioni tecniche motivate; non è ammissibile un generico abbattimento percentuale privo di giustificazione tecnica.
• Non possono essere invocate nozioni di "comune esperienza" per giustificare valutazioni tecniche o dati di mercato immobiliari che richiedono specifica competenza e prova.
• Per aree non edificabili ma suscettibili di utilizzazioni intermedie (parcheggi, depositi, attività ricreative) l'indennità può tener conto di tali possibilità solo se esse risultino effettivamente consentite dalla normativa vigente e dimostrate in fatto.